Tatsächlicher Energieverbrauch nicht maßgeblich

Der Vermieter kann gem. § 555b Nr. 1 BGB wegen einer energetischen Modernisie-rung eine Mieterhöhung verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisie-rungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.

 

Dies hat das Gericht im Streitfalle unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten ggfs. mit sachverständiger Hilfe zu beurteilen. Dabei kann auch auf anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden. Dies hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden.

  

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall ließ die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses anstelle der in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen eine Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung einbauen und verlangte anschließend eine darauf gestützte Mieterhöhung. Den Einwand der Mieterin, die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass durch die Maßnahme tatsächlich Endenergie eingespart werde, ließ der BGH nicht gelten.

 

Hierfür ist nämlich nicht ein Vergleich der Energieverbräuche vor und nach der Maßnahme entscheidend. Bei der Beurteilung, ob eine Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führt, kommt es nicht darauf an, ob der tatsächliche Energieverbrauch in den Jahren nach der Maßnahme sinkt.

 

Der tatsächliche Energieverbrauch hängt von vielen Faktoren ab u.a. von Witterung und Nutzerverhalten, so dass der Vermieter nur schwer absehen könnte, ob er die Kosten einer Maßnahme durch eine Mieterhöhung zumindest teilweise auf den Mieter umlegen kann. Maßgeblich und entscheidend ist vielmehr, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt.

 

Eine solche Prognose kann auf gutachterlichen Einschätzungen oder anerkannten Pauschalwerten basieren. Anerkannte Pauschalwerte finden sich etwa in der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbau vom 08.10.2020 (BAnz AT 04.12.2020 B1; BGH, Urteil v. 26.03.2025, VIII ZR 283/23, NZM 2025, S. 521).