Interessante Urteile für Mieter und Eigentümer (Oktober)

Grundbuch – Kein Einsichtsrecht des Kaufinteressenten

Für einen Kaufinteressenten, der den Namen des Grundstückseigentümers in Erfahrung bringen möchte, um mit ihm wegen eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks Verbindung aufzunehmen, besteht nach einem neuen Beschluss des OLG München kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht.

Weder das Bundesdatenschutzgesetz noch die Datenschutzgesetze der Länder sind auf die Grundbucheinsicht anzuwenden, da insoweit die Regelungen in der Grundbuchordnung (GBO) vorrangig sind. Auch Art. 6 Abs. 1 Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) stellt keine Grundlage für die Weitergabe von Daten an Dritte dar.

Gemäß § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse dargetan ist. Entscheidend ist i.d.R. das Vorbringen sachlicher Gründe, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.

Dementsprechend hat das Grundbuchamt in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme schutzwürdige Interessen der Eingetragenen oder ihrer Rechtsnachfolger verletzt werden können, und darf Unbefugten keinen Einblick in deren Rechts- und Vermögensverhältnisse gewähren (KG, NJW-RR 2004, S. 1316).

In dem vom OLG München entschiedenen Fall bat der Kaufinteressent das Grundbuchamt um Mitteilung der Eigentümerkontaktdaten zu einem mit Adresse bezeichneten Haus, da er Interesse habe das Haus zu kaufen. Daraufhin teilte die Urkundsbeamtin mit, dass ein Kaufinteresse gem. § 12 GBO kein berechtigtes Interesse sei. Eine Auskunft über die Eigentümer eines Grundstücks könne dem Interessenten daher nicht gegeben werden.

Bei der Entscheidung seien die Belange des Interessenten gegen das Interesse des Eigentümers abzuwägen, der ein informationelles Selbstbestimmungsrecht habe und der grundsätzlich vor der Gewährung der Einsicht nicht gehört werde. Denkbar sei nämlich, dass der Eigentümer seinerseits kein Interesse habe, mit entsprechenden Anfragen konfrontiert zu werden z.B., weil er nicht verkaufen möchte. Ein berechtigtes Interesse sei daher nicht bzw. nicht ausreichend glaubhaft gemacht worden.

Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Interessenten hatte keinen Erfolg. Das OLG München wies darauf hin, dass nach ganz herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung für Kaufinteressenten ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 12 GBO allenfalls nach Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer besteht.

Die Grundbucheinsicht darf nicht dazu missbraucht werden, den Namen des Eigentümers zu erforschen. Kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht besteht daher für einen Kaufinteressenten bzw. Nachbarn, der den Namen des Grundstückseigentümers in Erfahrung bringen möchte, um mit dem Eigentümer wegen eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks Verbindung aufzunehmen.

Selbst im nachbarlichen Verhältnis kann Grundbucheinsicht nur dann gewährt werden, wenn konkrete, in der räumlichen Nähe begründete Umstände dargelegt werden, aus denen sich ein Einsichtsinteresse ableitet.

Dementsprechend sah das OLG München keine Veranlassung hiervon abzuweichen und wies darauf hin, dass das Grundbuchamt bereits zutreffend ausgeführt hat, dass der Eigentümer möglicherweise gar kein Interesse daran hat, mit entsprechenden Anfragen konfrontiert zu werden.

Im Rahmen des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung steht ihm die Befugnis zu, grundsätzlich selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden.

OLG München, Beschluss v. 18.02.2026, 34 Wx 33/26, NJW 2026, S. 2338

Unpünktliche Mietzahlungen – Ordentliche Kündigung auch ohne Abmahnung zulässig

Bei einer sehr unregelmäßigen Zahlung der Miete über einen Zeitraum von mehreren Monaten kommt es für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nicht darauf an, ob der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist und ob unpünktliche Zahlungen ihm einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand bereiten. Dies hat das LG Itzehoe entschieden.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar und eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein kann.

Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse (BGH, Urteil v. 01.06.2011, VIII ZR 91/10).

In dem vom LG Itzehoe entschiedenen Fall hatte der Mieter die Miete über einen Zeitraum von mehreren Monaten trotz Abmahnungen des Vermieters unregelmäßig gezahlt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Nachdem der Mieter die Räumung der Wohnung verweigerte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Amtsgericht und Landgericht bestätigen den Räumungsanspruch des Vermieters.

Den Einwand des Mieters, die Mieten seien doch letztlich vollständig bezahlt worden; außerdem sei der Vermieter vorliegend nicht in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen, ließen die Gerichte nicht gelten.

Die Kammer wies darauf hin, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters eigentlich gar keiner Abmahnung bedurft hätte. Den Abmahnungen des Vermieters kommt hier aber insoweit Bedeutung zu, als ihre Missachtung der Vertragsverletzung des Mieters das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.

Durch den Ausspruch einer Abmahnung hat der Vermieter verdeutlicht, dass er auch ein zunächst leichter erscheinendes Fehlverhalten, d.h. auch kurze Überschreitungen der Fälligkeit nicht mehr dulden wird.

Nachdem auch die Abmahnungen den Mieter nicht zu einer pünktlichen Zahlungsweise bewegen konnten, war die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht mehr zumutbar.

LG Itzehoe, Beschluss v. 20.05.2025, 9 S 47/24, ZMR 2026, S. 631

HAUS + GRUND MÜNCHEN – Interessante Urteile für Mieter und Eigentümer

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Bild: @pixabay.de /Geralt

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Dieses Buch zeigt die schönsten Gärten Englands im Wandel der Jahreszeiten. Von der Blüte im Frühling über die Fülle des Sommers und die Farbigkeit des Herbstes bis hin zur reduzierten Ästhetik des Winters dokumentieren die Fotografien die besondere Vielfalt englischer Gartenkunst. Es vermittelt einen umfassenden Eindruck davon, wie sich Gestaltung, Pflanzenwahl und Atmosphäre im Jahresverlauf verändern und wie Gärten über alle Jahreszeiten hinweg wirken. In eindrucksvollen Fotografien renommierter Gartenfotografinnen und -fotografen werden berühmte Anlagen ebenso porträtiert wie verborgene Paradiese, private Rückzugsorte und kaum bekannte Gartenjuwelen. Die Bilder fangen nicht nur Pflanzen und Strukturen ein, sondern vor allem die Atmosphäre dieser besonderen Orte – ihre Ruhe, ihre Opulenz, ihre sorgfältig komponierten Details. Begleitende Texte stellen jeden Garten vor, erläutern seine Besonderheiten und machen die große Bandbreite englischer Gartenstile erlebbar: von historisch gewachsenen Landschaftsgärten über formale Klassiker bis hin zu mutigen zeitgenössischen Konzepten. So entsteht ein vielschichtiges Panorama englischer Gartenkunst, das dazu inspiriert, genauer hinzusehen, gestalterische Prinzipien zu verstehen und die eigene Wahrnehmung für Raum, Pflanzung und den Wandel der Jahreszeiten zu schärfen. Ein besonderes Highlight bildet das Vorwort des Duke of Devonshire, der dem Werk eine persönliche und kulturell tief verwurzelte Perspektive verleiht. „Englands schönste Gartenschätze“ ist mehr als eine Sammlung schöner Gärten – es ist eine Einladung zum Staunen, zum Träumen und zum Eintauchen in eine der faszinierendsten Gartenlandschaften der Welt. Damit lässt sich vortrefflich daheim auf dem Sofa durch die schönsten Gärten, Parks und Grünflächen der Insel streifen. Ein Werk mit Inspirationsgarantie, das zum Schwelgen einlädt. Wirklich ein noch nie dagewesener Ein- und Überblick in das grüne England. Die Autorin Kathryn Bradley-Hole zählt zu den renommiertesten britischen Gartenautorinnen. Sie veröffentlichte sechs Gartenbücher, darunter der BBC-Bestseller: Gardeners‘ World Garden Lovers‘ Guide to Britain and Lost Gardens of England. Die Co-AutorinAnja Birne ist Staudengärtnerin, Buchautorin und Garten-Journalistin. Seit vielen Jahren leitet die studierte Gartenbauerin und begeisterte Pflanzenliebhaberin Gartenreisen nach England, Frankreich, Belgien, in die Niederlande und natürlich auch innerhalb Deutschlands. Im Callwey Verlag erschien zuletzt ihr Buch „Romantische Gartenreisen in den Niederlanden & Belgien“. Der Duke of Devonshire residiert im Chatsworth House, welches für eine der schönsten Landschaften und Gärten Englands berühmt ist. Er ist das Oberhaupt der Cavendish Familie. Englands schönste GartenschätzeAutorin Kathryn Bradley-HoleVorwort des Duke of Devonshire.Nachwort von Anja Birne. Neuauflage 2026. 320 Seiten. 200 Fotos und Abbildungen25 x 28 cm. Gebunden€ [D] 45,00 / € [A] 46,30 / sFr. 61,00ISBN: 978-3-7667-2893-7www.callwey.de/buecher

Unser 1. grüner Buchtipp Inspirationen aus England

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Romantische Gärten erleben eine zeitgemäße Renaissance. Statt formaler Strenge und historischer Zitate stehen heute Natürlichkeit, Vielfalt und persönliche Handschrift im Mittelpunkt. Das Buch Der neue romantische Garten porträtiert 30 außergewöhnliche Gartenanlagen, in denen klassische englische Gartengestaltung auf moderne Nachhaltigkeit und lebendige Biodiversität trifft – von wildromantischen Rückzugsorten bis hin zu elegant komponierten Anlagen. Die renommierte britische Gartendesignerin Jo Thompson gewährt in diesem opulent gestalteten Band tiefe Einblicke in ihre gestalterische Praxis. Anhand detaillierter Gartenporträts zeigt sie, wie sich traditionelle Elemente neu interpretieren lassen: weniger streng, dafür atmosphärischer, ökologischer und emotionaler. Jeder Garten erzählt seine eigene Geschichte und verdeutlicht, wie sich Ästhetik, Naturverbundenheit und zeitgemäße Gestaltung harmonisch verbinden lassen. Die Neuerscheinung zeigt zeitgemäße Gartenkunst zwischen Poesie und Nachhaltigkeit. Ergänzt werden die Porträts durch konkrete Tipps und gestalterische Anregungen, die sich sowohl auf kleine Landhausgärten als auch auf weitläufige Anlagen übertragen lassen. Hochwertige Fotografien fangen die besondere Stimmung der Gärten ein und machen sichtbar, wie romantische Gartenkunst heute aussieht – lebendig, nachhaltig und individuell. „Der neue romantische Garten“ ist mehr als eine Inspirationsquelle: Es ist ein stilvolles Standardwerk für alle, die Gärten nicht nur gestalten, sondern mit Persönlichkeit, Sensibilität und einem feinen Gespür für Natur und Atmosphäre entwickeln möchten. Die Autorin Jo Thompson gehört zu den bekanntesten Gartengestalterinnen Großbritanniens und wurde von House & Garden, Country Life und The Times mehrfach unter die besten Designerinnen des Landes gewählt. Mit vier Goldmedaillen bei der RHS Chelsea Flower Show und Projekten von London bis Italien gilt sie als eine der prägenden Stimmen des zeitgenössischen Gartenbaus. Der neue romantische Garten Inspirationen aus EnglandAusgezeichnet mit dem 1. Preis beim Deutschen Gartenbuchpreis in der Kategorie European Garden Book Award 2026.Gartendesignerin: Jo Thompson248 Seiten.200 Fotos und Abbildungen22,6 x 28,4 cm. Gebunden€ [D] 39,95 / € [A] 41,10 / sFr. 52,90ISBN: 978-3-7667-2896-8www.callwey.de/buecher

Haus & Grund NewsBezahlbarkeit von Mieten

Vergleich von Einkommen und Mieten zwischen 2015 und 2024

Sind Mietwohnungen in Deutschland noch bezahlbar? Die aktualisierte Studie von Haus & Grund Deutschland „Bezahlbarkeit von Mieten“ zeigt, dass die durchschnittliche Mietbelastung in Deutschland trotz Mietsteigerungen auf den Angebotsmärkten insgesamt stabil bleibt. Familien wenden im Bestand aktuell rund 14,2 Prozent ihres Einkommens für die Miete auf, Alleinlebende etwa 19,6 Prozent. Nach einem Umzug steigt die Belastung jedoch an. Familien zahlen im Schnitt 19,4 Prozent, Alleinlebende 26,3 Prozent ihres Einkommens für eine neu angemietete Wohnung. Während ländliche Regionen weiterhin vergleichsweise erschwinglich bleiben – teils mit Mietbelastungen unter 10 Prozent –, liegt die Mietkostenbelastung in Großstädten deutlich höher. Besonders in Metropolen wie Berlin oder München überschreiten Angebotsmieten bei Alleinlebenden im Mittel sogar die 40 Prozent-Marke. Mietkostenbelastung für FamilienFür Familien mit Kindern hat sich die Situation im Bestand kaum verändert. Zwischen 2015 und 2024 blieb die durchschnittliche Mietbelastung nahezu konstant bei rund 14 Prozent. In ländlichen Regionen liegt sie vielfach unter 13 Prozent, während Familien in den Großstädten durchschnittlich rund 17 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen müssen. Nach einem Umzug zeigt sich ein anderes Bild. Die Mietkostenbelastung von Familien stieg im gleichen Zeitraum um etwa 1,5 Prozentpunkte auf 19,4 Prozent. In Städten wie Berlin (32,3 Prozent), München (29,8 Prozent) oder Frankfurt am Main (28,1 Prozent) liegt die Belastung inzwischen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In ländlichen Regionen wie dem Altmarkkreis Salzwedel oder dem Erzgebirgskreis liegt sie dagegen bei lediglich 13 Prozent. Damit bleibt das Stadt-Land-Gefälle bestehen. Während Familien auf dem Land oft weniger als ein Zehntel ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen, liegt der Anteil in den Metropolen bei rund einem Viertel. Mietkostenbelastung für AlleinlebendeAuch für Alleinlebende zeigt sich ein gespaltenes Bild. Im Bestand blieb die durchschnittliche Mietbelastung mit 19,6 Prozent nahezu unverändert. Nach einem Umzug jedoch steigt sie bundesweit auf 26,3 Prozent – in Großstädten sogar auf 31 Prozent. Besonders stark belastet sind Alleinlebende in Berlin (41,9 Prozent), München (41,2 Prozent) und Offenbach am Main (40,2 Prozent). Diese Werte liegen mehr als 10 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt und verdeutlichen die strukturelle Anspannung der Wohnungsmärkte in wirtschaftlich starken Regionen. In den günstigsten Landkreisen – etwa in Greiz, Höxter oder Wunsiedel im Fichtelgebirge – bleibt die Belastung nach einem Umzug dagegen unter 18 Prozent. Ein methodischer Vorbehalt betrifft die Erfassung der Angebotsmieten. Diese basieren auf öffentlich inserierten Online-Offerten und bilden damit nicht das gesamte Marktgeschehen ab. Wohnungen, die über Genossenschaften, Wohnungsunternehmen oder persönliche Kontakte vergeben werden, sind in diesen Daten nicht enthalten – obwohl sie in der Regel deutlich günstigere Neuvertragsmieten aufweisen. Untersuchungen zeigen, dass Online-Inserate das reale Mietniveau um 17 bis 29 Prozent überschätzen. Die ausgewiesenen Angebotsmieten spiegeln daher eher den hochpreisigen und schwerer vermietbaren Teil des Marktes wider und zeigen, wie teuer ein Wohnungswechsel tatsächlich werden kann. Nebenkosten werden zum KostentreiberZwischen 2015 und 2024 sind die Nettokaltmieten um rund 36 Prozent gestiegen – die Energiekosten hingegen um rund 150 Prozent. Auch die Kosten für Wasserversorgung und Dienstleistungen stiegen um etwa 33 Prozent, während sich die Instandhaltungskosten für Wohnraum sogar verdoppelt haben. Diese Spreizung zeigt, dass die Nebenkosten die Gesamtbelastung vieler Haushalte in die Höhe treiben. Eine weitere Verschärfung von Mietpreisregulierungen würde daher wenig Entlastung bringen. Effektiver wären Maßnahmen zur Senkung der Energie- und Nebenkosten sowie mehr Investitionsspielraum für private Vermieter, um Instandhaltung und Modernisierung wirtschaftlich leisten zu können. www.hausundgrund-nuernberg.de

Haus & Grund NewsWohnungskündigung durch den Vermieter

Nur bei berechtigtem Interesse oder Unzumutbarkeit

Das Kündigen einer Wohnung durch den Vermieter ist in Deutschland mit vielen Hürden verbunden – das aktuelle Mietrecht stellt die Interessen der Mieter unter einen starken Schutzschirm. Eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist rechtlich nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen zulässig – wenn gute Gründe vorliegen und strenge Formvorgaben eingehalten werden. Fristgerechte Kündigung (ordentliche Kündigung): Nur mit berechtigtem InteresseEin Vermieter darf einem Mieter nicht beliebig kündigen. Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine ordentliche Kündigung nur erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dazu gehören: Eigenbedarf: Der Vermieter oder ein naher Angehöriger möchte die Wohnung selbst nutzen. Erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters: Ein Kündigungsgrund liegt etwa dann vor, wenn der Mieter die Wohnung unberechtigt einem Dritten überlässt (nicht genehmigte Untervermietung) oder wenn er den Vermieter oder andere Hausbewohner durch Lärm, Beleidigungen oder sogar körperliche Übergriffe belästigt. Im Streitfall prüfen die Gerichte, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dabei wird auch ein mögliches vertragswidriges Verhalten des Vermieters bewertet – fällt dieses ins Gewicht, kann das berechtigte Interesse an der Kündigung verneint werden. Wirtschaftliche Verwertung: Wenn der Vermieter die Immobilie nicht angemessen wirtschaftlich nutzen kann, beispielsweise bei Abriss, umfassender Sanierung oder geplanter Neubebauung. Die Kündigungsfristen richten sich hierbei nach der Mietdauer (§ 573c BGB):bis 5 Jahre: 3 Monate,5 bis 8 Jahre: 6 Monate,über 8 Jahre: 9 Monate Geht die Kündigung dem Mieter beispielsweise am 3. Mai zu, ist sie spätestens am dritten Werktag des Monats ausgesprochen. Sie wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Juli, wirksam, wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre bestand. Fristlose Kündigung: Wenn Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar istEine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB) kommt in Betracht, wenn es dem Vermieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Gründe sind zum Beispiel: erheblicher Zahlungsverzug,nachhaltige Störung des Hausfriedens,schwerwiegende Vertragsverletzungen, zum Beispiel unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Wohnung. Formvorschriften: Schriftlich und begründetEine Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Sie muss außerdem begründet werden (§ 573 Absatz 3 BGB), beispielsweise muss der Eigenbedarf konkret dargelegt werden. Der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter sollte nachweisbar sein, etwa durch Einwurfeinschreiben oder Zeugen. Zahlungsverzug: Wann eine Kündigung zulässig istZahlt der Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten (Miete plus Betriebskostenvorauszahlungen) ganz oder teilweise schuldet, oderüber mehr als zwei Monate mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB). Fallbeispiel: Ein Mieter zahlt im Januar keine Miete und auch im Februar nicht. Damit liegen zwei aufeinanderfolgende Monate ohne Zahlung vor. Der Vermieter darf deshalb bereits im Februar fristlos kündigen – eine Mahnung ist nicht erforderlich. Heilung der KündigungZahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Rückstände vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies wird als Schonfrist bezeichnet und ist in § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB geregelt. Vollständige Zahlung bedeutet aber nur, dass rückständige Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen beglichen werden müssen. Offene Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatz – wie vorgerichtliche Anwaltskosten oder Mahnkosten – werden dabei nicht berücksichtigt. Wurde allerdings zusätzlich fristgerecht gekündigt, bleibt diese Kündigung wirksam. Dies möchte der Gesetzgeber künftig ändern. Im Koalitionsvertrag ist vereinbart, dass durch die vollständige Zahlung künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden soll. Nachhaltige Störung des HausfriedensWiederholte nächtliche Ruhestörungen, Beleidigungen oder Bedrohungen von Nachbarn können auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings gilt: In der Regel muss der Vermieter vorher abmahnen (§ 543 Absatz 3 S. 1 BGB), um dem Mieter Gelegenheit zur Besserung zu geben. Nur bei besonders gravierenden Verstößen, etwa bei tätlichen Angriffen, kann sofort gekündigt werden. Wichtig ist: Der Vermieter sollte Vorfälle genau dokumentieren (Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen, Zeugenaussagen, gegebenenfalls Polizeiberichte). Mieter können sich gegen die Kündigung wehren, wenn sie die Vorwürfe bestreiten oder die Störungen nicht erheblich waren. Im Streitfall entscheidet letztlich das Gericht. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzStromversorger

Neue Regeln beim Anbieterwechsel

Seit dem 6. Juni 2025 gelten neue gesetzliche Vorgaben für den Wechsel des Stromanbieters. Ziel ist es, den Prozess für Verbraucher zu vereinfachen, zu beschleunigen und für mehr Transparenz und Effizienz auf dem Energiemarkt zu sorgen. Doch nicht alle Neuerungen bringen automatisch Vorteile – wer nicht gut vorbereitet ist, kann schnell in teure Fallen tappen. Die wohl bedeutendste Änderung: Ein Stromanbieterwechsel muss nun technisch innerhalb von 24 Stunden an Werktagen vollzogen werden – sofern alle nötigen Daten vorliegen. Bislang konnte dieser Vorgang mehrere Wochen dauern. Ermöglicht wird die schnelle Abwicklung durch den verpflichtenden Einsatz der sogenannten Marktlokations-ID (MaLo-ID), einer elfstelligen Identifikationsnummer, die jeden Stromanschluss eindeutig beschreibt. Sie ist ab sofort bei jeder An-, Ab- oder Ummeldung zwingend erforderlich. Die Zählernummer allein reicht nicht mehr aus. Die MaLo-ID finden Kunden auf ihrer Stromrechnung oder erhalten sie auf Nachfrage beim Netzbetreiber. Kündigungsfristen bleiben bestehenTrotz der schnelleren technischen Umsetzung bleiben die vertraglichen Kündigungsfristen unberührt. Wer an einen Vertrag mit Laufzeit gebunden ist, kann diesen auch weiterhin erst zum nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt beenden. Ein kurzfristiger Anbieterwechsel ist also nur möglich, wenn die vertraglichen Bedingungen dies zulassen – etwa durch ein Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhungen oder im Fall eines Umzugs. Ebenfalls neu: Rückwirkende An- oder Abmeldungen beim Stromversorger sind nicht mehr zulässig. Bislang konnte beispielsweise eine Anmeldung für die neue Wohnung bis zu sechs Wochen rückdatiert werden. Das ist nun ausgeschlossen. Anmeldungen sind nur noch für einen zukünftigen Zeitpunkt möglich – frühestens für den übernächsten Werktag. Wer sich also nach dem Umzug verspätet beim Versorger meldet, landet automatisch in der Grundversorgung, die meist mit deutlich höheren Kosten verbunden ist. Aufpassen beim Ein- und AuszugFür Mieter bedeutet das: Der Stromanbieterwechsel sollte rechtzeitig geplant werden – am besten mindestens zwei Wochen vor dem Ein- oder Auszug. Dabei sollten Zählerstände sorgfältig dokumentiert und die MaLo-ID zur Hand sein. Auch ein sauber geführtes Übergabeprotokoll hilft, Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Vermieter sollten ihre Mieter aktiv über die neuen Fristen informieren und im Idealfall die MaLo-ID bei Wohnungsübergaben bereithalten. Gleichzeitig empfiehlt es sich, Zählerstände bei Aus- und Einzug gemeinsam mit den Mietern zu erfassen und zu dokumentieren. Denn bleibt eine rechtzeitige Abmeldung aus, kann der bisherige Vertrag weiterlaufen – mit finanziellen Folgen für den Vormieter oder sogar den Vermieter selbst. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzMietspiegelindex 2024

Ortsübliche Vergleichsmiete im Bundesdurchschnitt

In Deutschland stieg das Niveau der in den Mietspiegeln festgelegten ortsüblichen Vergleichsmieten im vergangenen Jahr um 3,2 Prozent an. Der Durchschnitt liegt damit bei 8,06 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Dies dokumentiert der Mietspiegelindex des Forschungs- und Beratungsunternehmens FUB IGES, der sämtliche in Deutschland erschienenen Mietspiegel für Städte ab 20.000 Einwohnern auswertet. Bei der Auswertung wurden die Daten für insgesamt 408 Städte und Gemeinden ab 20.000 Einwohnern herangezogen. Eines der zentralen Ergebnisse ist, dass im bundesweiten Durchschnitt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8,06 Euro liegt – aber deutliche regionale Unterschiede existieren. Niedrigeres Niveau bei Vergleichsmieten in den ostdeutschen BundesländernIn Jena und Potsdam liegt die ortsübliche Vergleichsmiete mit 7,87 beziehungsweise 7,81 Euro pro Quadratmeter leicht unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland rangieren weiter darunter. So zahlt man zum Beispiel in Erfurt im Schnitt 7,27 Euro, in Dresden und Schwerin 7,18 und 7,02 Euro für den Quadratmeter. Berlin vergleichsweise günstig beim WohnenDas Wohnen in der Hauptstadt ist überraschend günstig, zieht man die Bestandsmieten in anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heran. Hier kosten Bestandswohnungen laut der Erhebung im Schnitt 7,56 Euro pro Quadratmeter. Dies verdeutlicht die finanziellen Vorteile der Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Neuverträgen. Während Zuziehende und alle anderen, die gerade umziehen wollen oder müssen, Probleme haben, günstigen Wohnraum zu finden, leben vor allem langjährige Mieter immer noch relativ preiswert. Stuttgart vor MünchenDie teuerste Großstadt bleibt Stuttgart. Mieter zahlen in der Schwabenmetropole durchschnittlich 12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 52 Prozent über den 8,06 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden. In München zahlen Mieter durchschnittlich 11,64 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. In Frankfurt am Main wird mit 10,60 Euro je Quadratmeter der Bundesdurchschnitt um 32 Prozent übertroffen. Hamburg liegt mit 9,96 Euro um 24 Prozent darüber. In Düsseldorf sind die Mieten um 20 Prozent höher als der Bundesdurchschnitt, dort bezahlen die Mieter durchschnittlich 9,63 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Insgesamt zeigt die Erhebung auch, dass das Umland von Metropolen nicht mehr automatisch preisgünstige Wohnalternativen bietet. Der Wohnraummangel in stark nachgefragten Innenstadtlagen hat in den vergangenen Jahren zu anhaltenden Ausweichbewegungen in die Speckgürtel geführt – was sich nun auch auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten in den Umlandkommunen auswirkt. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzMiete korrekt erhöhen – so geht’s

Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete

Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist. 1. Mieterhöhung nur mit BegründungsmittelNach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB). Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt. Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht: ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,eine Mietdatenbank,drei Vergleichswohnungen,ein Sachverständigengutachten. Wichtig:Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB). 2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft. Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§ 558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§ 287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel. 3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes MittelEine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden. 4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährtDie Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein. Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden. Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde. Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit. 5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslosEin privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt. Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen. 6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiertAuch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach § 558 Absatz 3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB). 7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssenDas Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung). Fristen:Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit. Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB). Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden. www.hausundgrund-nuernberg.de

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