Recht & Gesetz

Interessante Urteile für Mieter und Eigentümer (Oktober)

Für einen Kaufinteressenten, der den Namen des Grundstückseigentümers in Erfahrung bringen möchte, um mit ihm wegen eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks Verbindung aufzunehmen, besteht nach einem neuen Beschluss des OLG München kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht.

Haus & Grund NewsBezahlbarkeit von Mieten

Vergleich von Einkommen und Mieten zwischen 2015 und 2024

Sind Mietwohnungen in Deutschland noch bezahlbar? Die aktualisierte Studie von Haus & Grund Deutschland „Bezahlbarkeit von Mieten“ zeigt, dass die durchschnittliche Mietbelastung in Deutschland trotz Mietsteigerungen auf den Angebotsmärkten insgesamt stabil bleibt. Familien wenden im Bestand aktuell rund 14,2 Prozent ihres Einkommens für die Miete auf, Alleinlebende etwa 19,6 Prozent. Nach einem Umzug steigt die Belastung jedoch an. Familien zahlen im Schnitt 19,4 Prozent, Alleinlebende 26,3 Prozent ihres Einkommens für eine neu angemietete Wohnung. Während ländliche Regionen weiterhin vergleichsweise erschwinglich bleiben – teils mit Mietbelastungen unter 10 Prozent –, liegt die Mietkostenbelastung in Großstädten deutlich höher. Besonders in Metropolen wie Berlin oder München überschreiten Angebotsmieten bei Alleinlebenden im Mittel sogar die 40 Prozent-Marke. Mietkostenbelastung für FamilienFür Familien mit Kindern hat sich die Situation im Bestand kaum verändert. Zwischen 2015 und 2024 blieb die durchschnittliche Mietbelastung nahezu konstant bei rund 14 Prozent. In ländlichen Regionen liegt sie vielfach unter 13 Prozent, während Familien in den Großstädten durchschnittlich rund 17 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen müssen. Nach einem Umzug zeigt sich ein anderes Bild. Die Mietkostenbelastung von Familien stieg im gleichen Zeitraum um etwa 1,5 Prozentpunkte auf 19,4 Prozent. In Städten wie Berlin (32,3 Prozent), München (29,8 Prozent) oder Frankfurt am Main (28,1 Prozent) liegt die Belastung inzwischen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In ländlichen Regionen wie dem Altmarkkreis Salzwedel oder dem Erzgebirgskreis liegt sie dagegen bei lediglich 13 Prozent. Damit bleibt das Stadt-Land-Gefälle bestehen. Während Familien auf dem Land oft weniger als ein Zehntel ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen, liegt der Anteil in den Metropolen bei rund einem Viertel. Mietkostenbelastung für AlleinlebendeAuch für Alleinlebende zeigt sich ein gespaltenes Bild. Im Bestand blieb die durchschnittliche Mietbelastung mit 19,6 Prozent nahezu unverändert. Nach einem Umzug jedoch steigt sie bundesweit auf 26,3 Prozent – in Großstädten sogar auf 31 Prozent. Besonders stark belastet sind Alleinlebende in Berlin (41,9 Prozent), München (41,2 Prozent) und Offenbach am Main (40,2 Prozent). Diese Werte liegen mehr als 10 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt und verdeutlichen die strukturelle Anspannung der Wohnungsmärkte in wirtschaftlich starken Regionen. In den günstigsten Landkreisen – etwa in Greiz, Höxter oder Wunsiedel im Fichtelgebirge – bleibt die Belastung nach einem Umzug dagegen unter 18 Prozent. Ein methodischer Vorbehalt betrifft die Erfassung der Angebotsmieten. Diese basieren auf öffentlich inserierten Online-Offerten und bilden damit nicht das gesamte Marktgeschehen ab. Wohnungen, die über Genossenschaften, Wohnungsunternehmen oder persönliche Kontakte vergeben werden, sind in diesen Daten nicht enthalten – obwohl sie in der Regel deutlich günstigere Neuvertragsmieten aufweisen. Untersuchungen zeigen, dass Online-Inserate das reale Mietniveau um 17 bis 29 Prozent überschätzen. Die ausgewiesenen Angebotsmieten spiegeln daher eher den hochpreisigen und schwerer vermietbaren Teil des Marktes wider und zeigen, wie teuer ein Wohnungswechsel tatsächlich werden kann. Nebenkosten werden zum KostentreiberZwischen 2015 und 2024 sind die Nettokaltmieten um rund 36 Prozent gestiegen – die Energiekosten hingegen um rund 150 Prozent. Auch die Kosten für Wasserversorgung und Dienstleistungen stiegen um etwa 33 Prozent, während sich die Instandhaltungskosten für Wohnraum sogar verdoppelt haben. Diese Spreizung zeigt, dass die Nebenkosten die Gesamtbelastung vieler Haushalte in die Höhe treiben. Eine weitere Verschärfung von Mietpreisregulierungen würde daher wenig Entlastung bringen. Effektiver wären Maßnahmen zur Senkung der Energie- und Nebenkosten sowie mehr Investitionsspielraum für private Vermieter, um Instandhaltung und Modernisierung wirtschaftlich leisten zu können. www.hausundgrund-nuernberg.de

Haus & Grund NewsWohnungskündigung durch den Vermieter

Nur bei berechtigtem Interesse oder Unzumutbarkeit

Das Kündigen einer Wohnung durch den Vermieter ist in Deutschland mit vielen Hürden verbunden – das aktuelle Mietrecht stellt die Interessen der Mieter unter einen starken Schutzschirm. Eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist rechtlich nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen zulässig – wenn gute Gründe vorliegen und strenge Formvorgaben eingehalten werden. Fristgerechte Kündigung (ordentliche Kündigung): Nur mit berechtigtem InteresseEin Vermieter darf einem Mieter nicht beliebig kündigen. Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine ordentliche Kündigung nur erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dazu gehören: Eigenbedarf: Der Vermieter oder ein naher Angehöriger möchte die Wohnung selbst nutzen. Erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters: Ein Kündigungsgrund liegt etwa dann vor, wenn der Mieter die Wohnung unberechtigt einem Dritten überlässt (nicht genehmigte Untervermietung) oder wenn er den Vermieter oder andere Hausbewohner durch Lärm, Beleidigungen oder sogar körperliche Übergriffe belästigt. Im Streitfall prüfen die Gerichte, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dabei wird auch ein mögliches vertragswidriges Verhalten des Vermieters bewertet – fällt dieses ins Gewicht, kann das berechtigte Interesse an der Kündigung verneint werden. Wirtschaftliche Verwertung: Wenn der Vermieter die Immobilie nicht angemessen wirtschaftlich nutzen kann, beispielsweise bei Abriss, umfassender Sanierung oder geplanter Neubebauung. Die Kündigungsfristen richten sich hierbei nach der Mietdauer (§ 573c BGB):bis 5 Jahre: 3 Monate,5 bis 8 Jahre: 6 Monate,über 8 Jahre: 9 Monate Geht die Kündigung dem Mieter beispielsweise am 3. Mai zu, ist sie spätestens am dritten Werktag des Monats ausgesprochen. Sie wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Juli, wirksam, wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre bestand. Fristlose Kündigung: Wenn Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar istEine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB) kommt in Betracht, wenn es dem Vermieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Gründe sind zum Beispiel: erheblicher Zahlungsverzug,nachhaltige Störung des Hausfriedens,schwerwiegende Vertragsverletzungen, zum Beispiel unerlaubte Untervermietung oder Beschädigung der Wohnung. Formvorschriften: Schriftlich und begründetEine Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Sie muss außerdem begründet werden (§ 573 Absatz 3 BGB), beispielsweise muss der Eigenbedarf konkret dargelegt werden. Der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter sollte nachweisbar sein, etwa durch Einwurfeinschreiben oder Zeugen. Zahlungsverzug: Wann eine Kündigung zulässig istZahlt der Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten (Miete plus Betriebskostenvorauszahlungen) ganz oder teilweise schuldet, oderüber mehr als zwei Monate mit einem Betrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB). Fallbeispiel: Ein Mieter zahlt im Januar keine Miete und auch im Februar nicht. Damit liegen zwei aufeinanderfolgende Monate ohne Zahlung vor. Der Vermieter darf deshalb bereits im Februar fristlos kündigen – eine Mahnung ist nicht erforderlich. Heilung der KündigungZahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Rückstände vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies wird als Schonfrist bezeichnet und ist in § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB geregelt. Vollständige Zahlung bedeutet aber nur, dass rückständige Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen beglichen werden müssen. Offene Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatz – wie vorgerichtliche Anwaltskosten oder Mahnkosten – werden dabei nicht berücksichtigt. Wurde allerdings zusätzlich fristgerecht gekündigt, bleibt diese Kündigung wirksam. Dies möchte der Gesetzgeber künftig ändern. Im Koalitionsvertrag ist vereinbart, dass durch die vollständige Zahlung künftig auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden soll. Nachhaltige Störung des HausfriedensWiederholte nächtliche Ruhestörungen, Beleidigungen oder Bedrohungen von Nachbarn können auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings gilt: In der Regel muss der Vermieter vorher abmahnen (§ 543 Absatz 3 S. 1 BGB), um dem Mieter Gelegenheit zur Besserung zu geben. Nur bei besonders gravierenden Verstößen, etwa bei tätlichen Angriffen, kann sofort gekündigt werden. Wichtig ist: Der Vermieter sollte Vorfälle genau dokumentieren (Datum, Uhrzeit, beteiligte Personen, Zeugenaussagen, gegebenenfalls Polizeiberichte). Mieter können sich gegen die Kündigung wehren, wenn sie die Vorwürfe bestreiten oder die Störungen nicht erheblich waren. Im Streitfall entscheidet letztlich das Gericht. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzStromversorger

Neue Regeln beim Anbieterwechsel

Seit dem 6. Juni 2025 gelten neue gesetzliche Vorgaben für den Wechsel des Stromanbieters. Ziel ist es, den Prozess für Verbraucher zu vereinfachen, zu beschleunigen und für mehr Transparenz und Effizienz auf dem Energiemarkt zu sorgen. Doch nicht alle Neuerungen bringen automatisch Vorteile – wer nicht gut vorbereitet ist, kann schnell in teure Fallen tappen. Die wohl bedeutendste Änderung: Ein Stromanbieterwechsel muss nun technisch innerhalb von 24 Stunden an Werktagen vollzogen werden – sofern alle nötigen Daten vorliegen. Bislang konnte dieser Vorgang mehrere Wochen dauern. Ermöglicht wird die schnelle Abwicklung durch den verpflichtenden Einsatz der sogenannten Marktlokations-ID (MaLo-ID), einer elfstelligen Identifikationsnummer, die jeden Stromanschluss eindeutig beschreibt. Sie ist ab sofort bei jeder An-, Ab- oder Ummeldung zwingend erforderlich. Die Zählernummer allein reicht nicht mehr aus. Die MaLo-ID finden Kunden auf ihrer Stromrechnung oder erhalten sie auf Nachfrage beim Netzbetreiber. Kündigungsfristen bleiben bestehenTrotz der schnelleren technischen Umsetzung bleiben die vertraglichen Kündigungsfristen unberührt. Wer an einen Vertrag mit Laufzeit gebunden ist, kann diesen auch weiterhin erst zum nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt beenden. Ein kurzfristiger Anbieterwechsel ist also nur möglich, wenn die vertraglichen Bedingungen dies zulassen – etwa durch ein Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhungen oder im Fall eines Umzugs. Ebenfalls neu: Rückwirkende An- oder Abmeldungen beim Stromversorger sind nicht mehr zulässig. Bislang konnte beispielsweise eine Anmeldung für die neue Wohnung bis zu sechs Wochen rückdatiert werden. Das ist nun ausgeschlossen. Anmeldungen sind nur noch für einen zukünftigen Zeitpunkt möglich – frühestens für den übernächsten Werktag. Wer sich also nach dem Umzug verspätet beim Versorger meldet, landet automatisch in der Grundversorgung, die meist mit deutlich höheren Kosten verbunden ist. Aufpassen beim Ein- und AuszugFür Mieter bedeutet das: Der Stromanbieterwechsel sollte rechtzeitig geplant werden – am besten mindestens zwei Wochen vor dem Ein- oder Auszug. Dabei sollten Zählerstände sorgfältig dokumentiert und die MaLo-ID zur Hand sein. Auch ein sauber geführtes Übergabeprotokoll hilft, Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Vermieter sollten ihre Mieter aktiv über die neuen Fristen informieren und im Idealfall die MaLo-ID bei Wohnungsübergaben bereithalten. Gleichzeitig empfiehlt es sich, Zählerstände bei Aus- und Einzug gemeinsam mit den Mietern zu erfassen und zu dokumentieren. Denn bleibt eine rechtzeitige Abmeldung aus, kann der bisherige Vertrag weiterlaufen – mit finanziellen Folgen für den Vormieter oder sogar den Vermieter selbst. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzMietspiegelindex 2024

Ortsübliche Vergleichsmiete im Bundesdurchschnitt

In Deutschland stieg das Niveau der in den Mietspiegeln festgelegten ortsüblichen Vergleichsmieten im vergangenen Jahr um 3,2 Prozent an. Der Durchschnitt liegt damit bei 8,06 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Dies dokumentiert der Mietspiegelindex des Forschungs- und Beratungsunternehmens FUB IGES, der sämtliche in Deutschland erschienenen Mietspiegel für Städte ab 20.000 Einwohnern auswertet. Bei der Auswertung wurden die Daten für insgesamt 408 Städte und Gemeinden ab 20.000 Einwohnern herangezogen. Eines der zentralen Ergebnisse ist, dass im bundesweiten Durchschnitt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8,06 Euro liegt – aber deutliche regionale Unterschiede existieren. Niedrigeres Niveau bei Vergleichsmieten in den ostdeutschen BundesländernIn Jena und Potsdam liegt die ortsübliche Vergleichsmiete mit 7,87 beziehungsweise 7,81 Euro pro Quadratmeter leicht unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland rangieren weiter darunter. So zahlt man zum Beispiel in Erfurt im Schnitt 7,27 Euro, in Dresden und Schwerin 7,18 und 7,02 Euro für den Quadratmeter. Berlin vergleichsweise günstig beim WohnenDas Wohnen in der Hauptstadt ist überraschend günstig, zieht man die Bestandsmieten in anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heran. Hier kosten Bestandswohnungen laut der Erhebung im Schnitt 7,56 Euro pro Quadratmeter. Dies verdeutlicht die finanziellen Vorteile der Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Neuverträgen. Während Zuziehende und alle anderen, die gerade umziehen wollen oder müssen, Probleme haben, günstigen Wohnraum zu finden, leben vor allem langjährige Mieter immer noch relativ preiswert. Stuttgart vor MünchenDie teuerste Großstadt bleibt Stuttgart. Mieter zahlen in der Schwabenmetropole durchschnittlich 12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 52 Prozent über den 8,06 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden. In München zahlen Mieter durchschnittlich 11,64 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. In Frankfurt am Main wird mit 10,60 Euro je Quadratmeter der Bundesdurchschnitt um 32 Prozent übertroffen. Hamburg liegt mit 9,96 Euro um 24 Prozent darüber. In Düsseldorf sind die Mieten um 20 Prozent höher als der Bundesdurchschnitt, dort bezahlen die Mieter durchschnittlich 9,63 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Insgesamt zeigt die Erhebung auch, dass das Umland von Metropolen nicht mehr automatisch preisgünstige Wohnalternativen bietet. Der Wohnraummangel in stark nachgefragten Innenstadtlagen hat in den vergangenen Jahren zu anhaltenden Ausweichbewegungen in die Speckgürtel geführt – was sich nun auch auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten in den Umlandkommunen auswirkt. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzMiete korrekt erhöhen – so geht’s

Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete

Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist. 1. Mieterhöhung nur mit BegründungsmittelNach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB). Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt. Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht: ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,eine Mietdatenbank,drei Vergleichswohnungen,ein Sachverständigengutachten. Wichtig:Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB). 2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft. Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§ 558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§ 287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel. 3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes MittelEine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden. 4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährtDie Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein. Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden. Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde. Tipp: Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit. 5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslosEin privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt. Tipp: Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen. 6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiertAuch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach § 558 Absatz 3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB). 7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssenDas Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung). Fristen:Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit. Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB). Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzIndexmieten

Selten genutzt, aber strategisch wichtig für den Neubau

Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt: Indexmietverträge sind zwar bundesweit ein Nischenmodell – im Neubau avancieren sie jedoch zu einem zunehmend relevanten Instrument. Indexmieten sind zwar juristisch klar in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt, öffentlich jedoch umstritten: Während Vermieter auf die Vorteile verweisen, sehen Kritiker ein Risiko sozialer Belastungen für Mieterhaushalte. Neue Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ordnen die Debatte nun ein – und zeigen, dass die tatsächliche Verbreitung dieser Vertragsform deutlich hinter der medialen Aufmerksamkeit zurückbleibt. Bundesweit liegt der Anteil von Indexmietverhältnissen bei lediglich 2,6 Prozent. Selbst in den Top-7-Städten – darunter Berlin, Hamburg und München – sind es nur 4,1 Prozent. Höhere Relevanz im NeubauAuffällig ist jedoch die stark differenzierte Nutzung je nach Gebäudetyp: Bei Wohnungen mit Baujahr ab 2014 liegt der Anteil der Indexmieten in Großstädten bei 18,8 Prozent – also fast jedem fünften Vertrag. Grund dafür ist vor allem, dass Investoren hier mit höheren Kosten kalkulieren müssen. Die Möglichkeit einer inflationsgesicherten Mietentwicklung ist für die Wirtschaftlichkeit dieser Objekte entscheidend – besonders in Zeiten steigender Baukosten, energetischer Standards und wachsender regulatorischer Anforderungen. Vorteile für beide SeitenDie Indexmiete bietet einige praktische Vorzüge für Mieter und Vermieter: Die Mietanpassung erfolgt nicht über Vergleichsmieten, sondern anhand des amtlichen Verbraucherpreisindex (VPI). Aufwendige Modernisierungserhöhungen sind nicht zulässig. Das schafft Transparenz und reduziert bürokratische Hürden. Anders als bei Staffelmieten erfolgt die Anpassung zwar nicht automatisch, doch sie kann regelmäßig vorgenommen werden – vorausgesetzt, der VPI steigt. Ein weiterer Vorteil: Bei Indexmieten ist eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Laufe des Mietverhältnisses zulässig. Hier ist allein die Entwicklung des Verbraucherpreisindex maßgeblich – unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das verschafft Vermietern insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zusätzliche Planungssicherheit. Politische Diskussion: Zwischen Realität und SymboldebatteVor dem Hintergrund der Inflation und gestiegener Energiepreise wird politisch teils gefordert, Indexmieten stärker zu regulieren. Auch die aktuelle Bundesregierung hat sich in ihrem Koalitionsvertrag darauf verständigt, Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten zu regulieren. Bemerkenswert: Noch vor dem Inflationsschub infolge des Ukraine-Kriegs wurde aus Mieterperspektive gefordert, Mietpreissteigerungen generell an die Inflation zu koppeln – heute hingegen gilt dieselbe Entwicklung plötzlich als sozialpolitisches Risiko. Haus & Grund kritisiert diese Debatte als realitätsfern: Wer die Nutzung von Indexmieten einschränkt, trifft vor allem den Neubau – und damit jene Investitionen, die politisch gewünscht und notwendig für die Entspannung des Wohnungsmarktes sind. Gerade in Ballungsräumen sind kostendeckende Mieten nur mit verlässlicher Inflationsanpassung realisierbar. Eingriffe in diese Vertragsfreiheit verringern die Investitionsbereitschaft und verschärfen die Wohnungsknappheit.

Recht & GesetzAbschreibung für Abnutzung

Nachweis kürzerer Restnutzungsdauer

Immer wieder streiten Eigentümer mit dem Finanzamt darüber, wie sie nachweisen, dass die Restnutzungsdauer der Immobilie verkürzt und eine schnellere Abschreibung zulässig ist. Mittel der Wahl ist hier das Gutachten, doch dieses wird von Finanzämtern häufig nicht als Nachweis akzeptiert. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte schon vor einiger Zeit geurteilt, dass sich der Eigentümer zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die gewählte Methode muss über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer – zum Beispiel technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Aufschluss geben. Streitfall vor GerichtVor dem Finanzgericht Münster (Urteil vom 2. April 2025 – 14 K 654/23 E) kam es dennoch zum Streit über folgenden Fall: Ein Eigentümer erklärte die Abschreibung für Abnutzung (AfA) zunächst – wie seinerzeit in § 7 Absatz 4 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) normiert – mit 2 Prozent pro Jahr, also über 50 Jahre Nutzungsdauer insgesamt. In einem Einspruchsverfahren legte der Eigentümer ein Verkehrswertgutachten, erstellt nach den Regeln der Immobilienwertverordnung, vor. Das Gutachten belegte eine Nutzungsdauer von 23 Jahren. Der Eigentümer forderte folglich, die AfA in Anwendung von § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG entsprechend höher anzusetzen. Finanzamt fordert BausubstanzgutachtenDas Finanzamt hingegen forderte ein Bausubstanzgutachten mit detaillierterer Darstellung des Zustands des Objekts. Zudem müsse das Gutachten explizit die Restnutzungsdauer feststellen. Ein bloßes Verkehrswertgutachten, bei dem die Nutzungsdauer nur am Rande festgestellt werde, reiche nicht für die Heraufsetzung der AfA-Quote. Eigentümer bekommt RechtDas Finanzgericht Münster gab dem Eigentümer Recht: Das vorgelegte Gutachten genüge den gesetzgeberischen Anforderungen, denn die Ermittlung der Restnutzungsdauer der Immobilie sei unter Anwendung des „Modells zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen“ gemäß Anlage 2 zu § 12 Absatz 5 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 erfolgt. Dies sei eine modellhafte Methode und nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23, BFH/NV 2024, 823) geeignet, Aufschluss über die für die tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten zu geben. Da sich das Gutachten nach der Rechtsprechung des BFH nicht zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhalten müsse, sei auch unschädlich, dass der Sachverständige im Gutachten im Wesentlichen auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer abgestellt habe (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19).

Haus & Grund NewsEnergetische Sanierung

Förderantrag stellen oder steuerlichen Vorteil nutzen?

Wer energetische Maßnahmen an der selbst genutzten Immobilie durchführt, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten, um die Kostenbelastung zu verringern: die Bundesförderung für effiziente Gebäude oder eine Steuerermäßigung nach § 35c des Einkommensteuergesetzes. Welches die günstigere Variante ist, kommt auf den Einzelfall an. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) richtet sich an energetische Sanierungsmaßnahmen am Haus. Beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kann die Förderung von effizienten Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Anlagentechnik (außer Heizung) und die Heizungsoptimierung beantragt werden. Der Heizungstausch wird durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Wer zum Beispiel eine Wärmedämmung anbringt oder die Fenster austauscht, kann vom BAFA eine Grundförderung von 15 Prozent der förderfähigen Kosten erhalten. Dies lässt sich bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) auf 20 Prozent erhöhen. Die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben für energetische Maßnahmen beträgt 30.000 Euro pro Wohneinheit. Abweichend davon erhöht sich diese Höchstgrenze auf 60.000 Euro pro Wohneinheit, wenn für die Maßnahmen der iSFP-Bonus gewährt wird. Für den Heizungstausch gilt eine Grundförderung von 30 Prozent. Bei selbst nutzenden Eigentümern winkt zusätzlich ein sogenannter Klimageschwindigkeitsbonus in Höhe von 20 Prozent und bei einem geringen Haushaltseinkommen (unter 40.000 Euro im Jahr) ein Einkommensbonus von 30 Prozent. Insgesamt können sich die Boni auf maximal 70 Prozent addieren. Voraussetzung für alle Förderungen ist, dass die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt werden, dass ein Fachunternehmen die Maßnahmen durchführt und dass der Förderantrag vor Beginn der Maßnahme eingereicht wurde. 20 Prozent der Sanierungskosten lassen sich von der Steuer absetzenWer keine Förderung für die energetische Sanierung seines Hauses über die BEG beantragt hat, kann nach einer Sanierung trotzdem Geld sparen. Dies ermöglicht § 35c des Einkommensteuergesetzes. Er gilt für Sanierungen, die ab 2020 begonnen wurden und vor dem ersten Januar 2030 abgeschlossen werden. Demnach können 20 Prozent der Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Im ersten und zweiten Jahr sind es jeweils 7 Prozent der Ausgaben, im dritten Jahr 6 Prozent. Maximal 200.000 Euro der Ausgaben für die Modernisierung werden in der Steuererklärung berücksichtigt. Die zu zahlenden Steuern sinken dann um bis zu 40.000 Euro. Voraussetzung ist, dass die Immobilie mindestens zehn Jahre alt ist und die Eigentümer das Haus selbst bewohnen. Auch hier müssen die Anforderungen des GEG erfüllt und die Maßnahmen von einem Fachbetrieb durchgeführt worden sein. Die steuerliche Begünstigung über die Einkommensteuererklärung ist vor allem für diejenigen interessant, die es versäumt haben, staatliche Fördergelder in Anspruch zu nehmen. In jedem Fall gilt: Man muss sich zwischen dem Steuervorteil und der Bundesförderung entscheiden – beides geht nicht. Nur wer den Maximalbetrag der förderfähigen Kosten bei BAFA und KfW überschritten hat, kann zusätzlich einzelne Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen. Fazit: Kombinieren ist erlaubt, kumulieren nicht. Einzelfall prüfenInteressierte sollten vor einer energetischen Sanierung mit einem Steuerberater sprechen, welche Förderung am besten passt. Der Steuervorteil kann sogar attraktiver sein als die Förderung über die BEG. Doch Vorsicht: Wer eher wenig Steuern zahlt, bekommt vom Finanzamt auch wenig zurück. In dem Fall lohnt es sich weniger, die Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. www.hausundgrund-nuernberg.de

Recht & GesetzSteuerrecht

Eigentümer sind gefragt!

Beim Vererben oder Schenken von Immobilien fällt immer häufiger auch im engeren Familienkreis, wo die höchsten Freibeträge gelten, Erbschaft- oder Schenkungsteuer an. Denn: Die Immobilienwerte als Berechnungsgrundlage sind vielerorts weiterhin hoch. Hinzu kommt: Die Methode, nach der der steuerliche Immobilienwert ermittelt wird, hat sich seit 2022 durch neue Bewertungsvorgaben des Gesetzgebers zum Nachteil vieler Eigentümer verändert. Die Freibeträge sind demgegenüber seit 2008 unverändert geblieben. Vor diesem Hintergrund hatte das Bundesland Bayern im Jahr 2023 Verfassungsklage eingereicht, nachdem man dort zuvor mit dem Versuch einer Bundesratsinitiative zur Erhöhung der Freibeträge gescheitert war. Die Anhebung der Freibeträge auf ein zeitgemäßes Niveau ist auch eine langjährige Forderung von Haus & Grund. Darüber hinaus strebt Bayern aber auch eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer an: Jedes Bundesland soll Freibeträge, eventuell auch Steuersätze und sogar die Bewertung eigenständig regeln können. Dies ist nicht unproblematisch: Würde diese Forderung umgesetzt, könnten für ein Haus in Bayern und eine Eigentumswohnung in Düsseldorf, die demselben Eigentümer gehören, völlig unterschiedliche Regeln bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten. Eine Nachfolgeplanung würde dadurch nicht unbedingt erleichtert. Es stellen sich viele Folgefragen, zum Beispiel: Wie werden Erbfälle mit Vermögenswerten in mehreren Bundesländern behandelt? Soll das Recht am Wohnsitz des Erben oder des Erblassers Anwendung finden? Gilt dann unterschiedliches Erbschaftsteuer-Landesrecht für die Immobilie und die sonstigen Bestandteile der Erbschaft?

Recht & GesetzHaus & Grund News

Bundesgerichtshof contra Landgericht Berlin

Wer Mietrückstände rechtzeitig ausgleicht, kann eine fristlose Kündigung abwenden. Eine ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen. Daran hält der Bundesgerichtshof (BGH) unbeirrt fest, sehr zum Missfallen des Landgerichts Berlin II, das immer wieder eine andere Linie verfolgt. Die Schonfristregelung in § 569 Absatz 3 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt Mietern, eine fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung der Rückstände abzuwenden. Für ordentliche Kündigungen gilt dies nicht. Nach ständiger Rechtsprechung heilt die Nachzahlung von Mietrückständen nur die fristlose Kündigung, nicht aber die ordentliche (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB). Dies hat der BGH mehrfach bestätigt, etwa mit seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20), 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21), 9. April 2025 (VIII ZR 145/24) und zuletzt am 23. Juli 2025 (VIII ZR 287/23). Er stellte klar: Die Schonfristregelung gilt ausschließlich für fristlose Kündigungen. Berliner SonderwegDas Landgericht Berlin II, konkret die Zivilkammer 66, hält trotz wiederholter Korrekturen aus Karlsruhe an der Auffassung fest, dass auch ordentliche Kündigungen durch Schonfristzahlungen hinfällig würden, etwa mit seinen Urteilen vom 31. März 2023 (66 S 149/22) und 1. Juli 2022 (66 S 200/21). In der jüngsten Sache verwies der BGH das Verfahren zwar zurück, allerdings nicht an die Kammer, die das ursprüngliche Urteil erlassen hatte, sondern an eine andere Kammer. Ein deutlicher Hinweis auf das mangelnde Vertrauen in die bisherige Spruchpraxis der besagten Kammer. Bemerkenswert ist zudem, dass die Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin II nicht nur bei der Schonfristregelung auffällig mieterfreundliche Positionen einnimmt. Auch in anderen Bereichen weicht sie wiederholt von der höchstrichterlichen Linie ab, etwa wenn sie die Eigenbedarfskündigungen eng auslegt oder Schönheitsreparaturklauseln mit großzügiger Hand zulasten der Vermieter kippt. In Summe entsteht das Bild einer Kammer, die im Zweifel eher den Mieter schützt, als das Gesetz konsequent anzuwenden. Politische DimensionIm Koalitionsvertrag 2025 ist ausdrücklich vorgesehen, die Schonfristregelung auch auf die ordentliche Kündigung auszuweiten. Allein dieser Hinweis zeigt, dass eine solche Wirkung nach geltendem Recht aktuell nicht besteht. Bis zu einer möglichen Gesetzesänderung bleibt es bei der klaren Linie des BGH. Haus & Grund setzt sich bei einer möglichen Reform dafür ein, dass insbesondere private Kleinvermieter nicht nachhaltig beeinträchtigt werden. Viele sind auf regelmäßige Mietzahlungen angewiesen, sei es zur Altersvorsorge, zur Finanzierung laufender Kredite oder weil die Mieten einen wesentlichen Teil des Einkommens darstellen. Eine Ausweitung der Schonfrist darf diese Gruppe nicht übermäßig belasten. Folgen für den WohnungsmarktFraglich bleibt, ob Investoren bei Immobilien, deren Mietverhältnisse der Zuständigkeit der 66. Berliner Zivilkammer unterliegen, künftig einen Abschlag wegen erhöhter Mietausfallrisiken einkalkulieren sollten. Wenn sich ein Gericht beharrlich weigert, die höchstrichterliche Linie umzusetzen, mag das zwar für Mieter tröstlich sein, für Eigentümer aber kann es zur Wertminderung ihrer Immobilie führen. Deutschland braucht dringend (private) Investitionen in Wohnraum, und Vermieten muss wieder attraktiver werden. Eine Ausweitung der Schonfristregelung hätte zudem unerwünschte Nebenwirkungen: Je schwerer es für Vermieter wird, sich von finanziell belastenden Mietverhältnissen zu lösen, desto stärker rücken Bonität und Einkommen bei der Mieterauswahl in den Vordergrund. Gerade Wohnungssuchende mit geringerer finanzieller Ausstattung oder aus dem Niedriglohnsektor könnten dadurch zunehmend vom Mietmarkt verdrängt werden.

Zeige 11 Einträge

Mieten

Kaufen