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Objekt-ID: LASDVZRS / Anbieter-Objekt-ID: 1000-164

Substanzstarke Immobilie in Grafing – Flexibles Wohnkonzept für Kapitalanleger

85567 Grafing bei München

Kaufpreis 760.000 €
Wohnfläche 241 m²
Grundstücksfläche 321 m²
Zimmer 6

Selbstständiger Immobilienmakler bei RE/MAX Prime Herr Thomas Korell 0049899042046804

alle Objekte d. Anbieters
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Wohnfläche 241 m²
Grundstücksfläche 321 m²
Zimmer 6
Schlafzimmer 4
Badezimmer 3
Stellplätze 2
Ab-Datum 03.02.2026
Kaufpreis 760.000,00 €
Aussen-Courtage 3,57 % inkl. 19 % MwSt.
Baujahr 1972
Verkaufstatus offen
Befeuerung Öl
unterkellert ja
sehr effizient nicht effizient
A+
A
B
C
D
E
F
G
H
Art Bedarf
gültig bis 13.04.2035
Baujahr (Haus) 1972
Wertklasse G
Gebäudeart Wohngebäude
Endenergiebedarf 215.30
Primär-Energieträger OEL

Beschreibung

In Grafing-Bahnhof bietet sich Kapitalanlegern die Gelegenheit, eine vollständig bezugsfreie Bestandsimmobilie mit klarer Struktur und gesicherter Entwicklungsperspektive zu erwerben. Das Objekt liegt in einer gewachsenen, ruhigen Wohnlage innerhalb einer Tempo-30-Zone und überzeugt zugleich durch seine hervorragende Anbindung: Der Bahnhof ist in rund drei Gehminuten erreichbar, was eine dauerhaft hohe Vermietungsnachfrage insbesondere bei Pendlern unterstützt.

Das Gebäude wurde Anfang der 1970er-Jahre errichtet, bis zuletzt eigengenutzt und präsentiert sich in solider baulicher Substanz. Als Kopfhaus eines Gebäudeensembles verfügt es über eine klare Gliederung und eignet sich aufgrund seiner Aufteilung ideal für den Mehrparteienbetrieb. Nach Auszug der Eigentümer ist das Haus vollständig frei von Mietverhältnissen, wodurch Investoren maximale Flexibilität bei Neuvermietung, Mietpreisgestaltung oder strategischer Weiterentwicklung erhalten.

Auf einem Grundstück von ca. 321 m² stehen derzeit rund 201 m² Wohnfläche zur Verfügung, ergänzt um einen hälftigen Miteigentumsanteil an der Durchfahrt zum rückwärtigen Flurstück. Aktuell umfasst das Objekt zwei abgeschlossene Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss mit ca. 93 m² bzw. 108 m² Wohnfläche. Beide Einheiten verfügen über separate Küchen mit Speis, großzügige Badezimmer mit Badewanne und Dusche sowie zusätzliche Gäste-WCs. Gut proportionierte, lichtdurchflutete Wohn- und Schlafräume sowie südlich ausgerichtete Außenflächen in Form von Terrasse und Balkon sorgen für eine nachhaltige Vermietbarkeit. Ein tagesbelichtetes Treppenhaus gewährleistet die klare Trennung der Einheiten.

Im Untergeschoss befinden sich neben der Haustechnik mehrere abschließbare Lagerräume sowie ein großzügiger, beheizter Hobbyraum, der als ergänzende Nebenfläche in ein Vermietungskonzept integriert werden kann.

Ein zentrales Investmentargument stellt die bereits rechtskräftig erteilte Baugenehmigung des Landratsamts Ebersberg dar, die den Ausbau des bislang als Nutzfläche ausgewiesenen Dachgeschosses zu einer eigenständigen, vermietbaren Wohneinheit ermöglicht. Durch den Einbau zweier großformatiger Gauben kann die Wohnfläche um rund 40 m² erweitert werden. Das Genehmigungsverfahren ist abgeschlossen und vom Eigentümer bereits getragen; der Ausbau kann zeitnah erfolgen, vorbehaltlich eines separat zu führenden Brandschutznachweises.

Die Immobilie vereint damit Bezugsfreiheit, Ausbaureserve und eine nachgefragte Lage zu einem substanzstarken Investment mit langfristiger Ertragsperspektive.

Lage

Grafing bei München zählt zu den nachgefragten Wohnstandorten im südöstlichen Umland der München und profitiert von einer stabilen regionalen Wirtschaftsstruktur sowie einer sehr guten Verkehrsanbindung. Als gewachsener Wohnstandort mit rund 15.000 Einwohnern bildet Grafing gemeinsam mit der nahegelegenen Kreisstadt Ebersberg ein wichtiges regionales Zentrum mit entsprechend nachhaltiger Wohnraumnachfrage.

Der Ortsteil Grafing-Bahnhof ist aus Investorensicht besonders attraktiv, da er als regionaler Verkehrsknotenpunkt eine schnelle Anbindung an den Münchner Arbeitsmarkt bietet. S-Bahn- und Regionalverbindungen ermöglichen Fahrzeiten von unter 15 Minuten zum Münchner Ostbahnhof. Die unmittelbare Bahnhofsnähe des Objekts stärkt die Vermietbarkeit insbesondere bei Pendlerhaushalten und reduziert Leerstandsrisiken nachhaltig.

Auch für den Individualverkehr ist der Standort gut erschlossen. Über die B304 ist die Autobahn A94 zügig erreichbar, der Flughafen München liegt in komfortabler Distanz. Eine vollständig ausgeprägte Infrastruktur mit Bildungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten sowie die Nähe zu Erholungsräumen sorgen für eine breite Mieterzielgruppe und langfristige Standortstabilität.

Insgesamt bietet Grafing-Bahnhof eine ausgewogene Kombination aus Lagequalität, Erreichbarkeit und Marktstärke – ein solides Fundament für nachhaltige Vermietbarkeit und stabile Wertentwicklung.

Ausstattung

RE/MAX Prime präsentiert ein attraktives Immobilienangebot, das solide Bausubstanz, ein klar definiertes Entwicklungspotenzial und nachhaltige Investitionsperspektiven in einer nachgefragten Wohnlage miteinander vereint.

Die Besonderheiten auf einen Blick:
Eine bestehende Wohnfläche von derzeit ca. 201 m² mit effizienter Grundrissstruktur und guter Ausgangsbasis für eine wirtschaftliche Vermietung
Kompaktes Grundstück von ca. 321 m² mit überschaubarem Pflegeaufwand und funktionaler Außenstruktur
Gute Bausubstanz als verlässliche Grundlage für langfristige Bestandshaltung und gezielte Wertsteigerungsmaßnahmen
Architektonische Details an der Außenfassade im Stil des oberbayerischen Voralpenlandes, die den Wiedererkennungswert im Mietmarkt unterstützen
Erd- und Obergeschoss verfügen über sonnige Freibereiche, ein nachgefragtes Ausstattungsmerkmal zur Stabilisierung der Vermietbarkeit
Eine bereits ausgebaute Einheit im Dachgeschoss eröffnet konkrete Entwicklungsperspektiven:
++ derzeit zusätzliche Nutzfläche mit flexibler Verwendung
++ nach Ausbau gemäß vorliegender Baugenehmigung Entwicklung eines eigenständigen, renditeorientierten Mietapartments
Praktisches Gartenhaus als ergänzende Nebenfläche für Mieter oder Hausverwaltung
Teilweise vorhandene Parkettböden, die im Zuge einer Überarbeitung wertsteigernd in ein Modernisierungskonzept integriert werden können
Zwei geräumige, abschließbare Garagen, ein klarer Vorteil im Vermietungsumfeld
Zusätzlicher, gepflasterter Außenstellplatz
Beheizbarer Hobby- bzw. Multifunktionsraum mit knapp 32 m² im Untergeschoss, inklusive Küchenzeile und Dusch-WC, nutzbar als ergänzende Miet- oder Nebenfläche
Großzügige weitere Lager- und Nutzflächen im Keller- und Dachgeschoss zur funktionalen Ergänzung des Objekts
Lage im Entwicklungsgebiet eines lokalen Fernwärmeanbieters mit langfristigem Potenzial zur Optimierung der energetischen Versorgung

Die baujahrestypische Innenausstattung des Objekts bietet Kapitalanlegern die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen strategisch zu planen und die Immobilie schrittweise an aktuelle Marktanforderungen anzupassen, um Ertrag und Wertentwicklung nachhaltig zu optimieren.

Zur besseren Einordnung möglicher Entwicklungs- und Modernisierungsszenarien wurde beispielhaft ein virtueller Rundgang erstellt, der potenzielle Gestaltungsmöglichkeiten des Innenausbaus visualisiert:
https://neo.foyr.com/toolv2/magiktour/index.html?view=68c91b3f10fed4d7085d0f28

Immobilienmärkte kennen keine Öffnungszeiten – und wir ebenfalls nicht. Mit der digitalen Assistentin „Alexa Prime“ von RE/MAX Prime steht Interessenten rund um die Uhr ein erster Ansprechpartner zur Verfügung. Termine können jederzeit vereinbart und grundlegende Fragen unmittelbar geklärt werden. Die entsprechenden Kontaktdaten finden sich in den Exposé-Unterlagen.

Sonstige Angaben

Rechtlicher Hinweis:
3,57% Käuferprovision inkl. MwSt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis, verdient und fällig bei notarieller Beurkundung. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit dem Eigentümer abgeschlossen.

Wir haben die aktuelle Wohnfläche durch einen aktiven Laserscan überprüfen und durch einen spezialisierten, externen Anbieter die Wohnflächenberechnung erstellen lassen. Wir übernehmen keine Haftung für Angaben Dritter. Ebenso haben wir die Flächen zur Grundstücksgröße nicht überprüft bzw. nachgemessen.

Die Angaben zum Baujahr konnten wir nicht eindeutig ermitteln, gehen aber davon aus, dass das Gebäude im Jahr 1970 aufgrund der vorliegenden Bauunterlagen auch wirklich erbaut worden ist. Wir übernehmen hier zudem die Daten des Energieausweises.

Da wir Objektangaben nicht selbst ermitteln, sondern diese von Dritten, wie Bauträgern, Architekten sowie Eigentümern stammen, übernehmen wir hierfür keine Haftung. Wir übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.

Dieses Exposé ist nur für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte ist an unsere ausdrückliche Zustimmung gebunden. Alle Gespräche sind über unser Büro zu führen. Bei Zuwiderhandlungen behalten wir uns Schadensersatzansprüche vor. Ein Zwischenverkauf ist nicht ausgeschlossen. Diese Immobilie wird im Exklusivauftrag durch unser Haus angeboten.

Die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen.

In unseren Angeboten wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Exposé Stand: 18.12.2025 - Änderungen vorbehalten

Selbstständiger Immobilienmakler bei RE/MAX Prime Herr Thomas Korell 0049899042046804

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