Beschreibung

Auf einem 460 m² großen Grundstück (Bodenwert: 280.600 €) präsentiert sich dieses im Jahr 1979 massiv erbaute Dreifamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 288 m². Das Anwesen überzeugt durch eine großzügige Raumaufteilung, gepflegte Außenanlagen sowie eine solide Vermietungssituation mit attraktiven Mieteinnahmen.

Raumaufteilung und Ausstattung
•Erdgeschoss (ca. 100 m², 3,5 ZKB)
Helle Diele mit Gäste-WC, zwei Schlafzimmer, großzügiges Wohn- und Esszimmer (ca. 40 m²) mit offenem Kamin und Zugang zur Terrasse (2016 saniert und erweitert auf ca. 16 qm) mit direktem Abgang in den Garten, Küche, Badezimmer mit Wanne, Dusche, Becken, Toilette, Gäste-WC, Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung außer Schlafzimmer und Gast/Büro.
•Obergeschoss (ca. 100 m², 3,5 ZKB)
Vergleichbarer Grundriss zum Erdgeschoss, statt einer Terrasse bietet diese Wohnung einen Balkon mit ca. 8 m².
•Dachgeschoss (ca. 88 m², 3 ZKB, Maisonette)
Dank zweier Schleppdachgauben angenehme Raumhöhen, zwei Schlafzimmer, ca. 30 m² großes Wohn- und Esszimmer mit Loggia (ca. 10 m²), Küche, Badezimmer mit Wanne, Dusche, Becken, separates WC.
1995 wurde der Dachspitz wohnlich ausgebaut und mit einer internen Treppe mit der DG-Wohnung verbunden, auf dieser 2. Ebene stehen zusätzlich ca. 27 qm Platz zur Verfügung (bereinigt um die Dachschrägen, nicht in Wohnfläche enthalten).
•Im Keller (ca. 100 m²) befinden sich drei große Kellerräume, eine Waschküche, der Heizkeller sowie eine Außentreppe zum Hof.
•Das Außengelände bietet einen gepflegten Garten mit Rasenfläche, Beeten, Sträuchern, Bäumen und Thuja-Hecke. Ein großer Hofbereich – teilweise überdacht – sowie ein Gartenhaus, ein Geräteschuppen und eine Einzelgarage runden das Angebot ab.

Modernisierungen
1995 DG Ausbau 2. Ebene, Dämmung Dach 2. Ebene
2001 Gasbrennwertheizung
2006 EG Bad, WC (inkl. Leitungen)
2007 OG Bad Modernisierung
2012, 2016 DG Bad, WC Modernisierung
2016 Sanierung der Terrasse im EG (neues Fundament, neue Fliesen)
2018, 2021 DG Fenster
2019 Gartenzaun
2020 EG Bodenfliesen im Wohn/Essbereich, Flur und Küche im EG

Wirtschaftliche Daten
Das Dreifamilienhaus befindet sich im Alleineigentum und ist nicht nach WEG aufgeteilt.
•Monatliche Mieteinnahmen: 2.463 € (letzte Mieterhöhung 01.10.2025)
•Keine Rücklagen vorhanden
•Abrechnung der Nebenkosten erfolgt über externen Dienstleister
Das Anwesen liegt in einem Gebiet mit auslaufendem Sanierungsverfahren (einfaches Verfahren, keine Ausgleichsbeträge), Fördergelder sind nicht mehr vorhanden, allerdings besteht eventuell die Möglichkeit für Sonderabschreibungen nach § 7h EstG.

Fazit
Dieses Dreifamilienhaus bietet eine attraktive Kombination aus solider Bauweise, gepflegtem Zustand, kontinuierlichen Modernisierungen und stabilen Mieteinnahmen. Die Immobilie eignet sich hervorragend als Kapitalanlage mit langfristigem Entwicklungspotenzial.