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Wohnungsmietvertrag - Zusätzliche Verwaltungskostenpauschale ist unzulässig

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Rechtsprechung
Kategorie "Rechtsprechung"
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Bei der Vermietung von Wohnraum kann der Mieter neben der Miete nur zur Zahlung der Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung verpflichtet werden. Nicht zu den Betriebskosten zählen insb. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten d.h. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfung des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Daher stellt eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar. Eine Ausnahme besteht nach einem neuen Urteil des BGH, wenn aus dem Mietvertrag eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. Dem Vermieter steht es nämlich frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-) Miete bzw. (Netto-) Miete vorzunehmen und dadurch einen – aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen – Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete „einpreisen“ oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann. Dies hat zur Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17, WuM 2019 S. 92).
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