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Schönheitsreparaturen - Wer streicht die unrenoviert gemietete Wohnung?

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Recht
Kategorie "Recht"

Seit dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) kann der Mieter vertraglich nur noch dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen d.h. Malerarbeiten in der Wohnung verpflichtet werden, wenn ihm die Wohnung vom Vermieter in renoviertem Zustand überlassen worden ist. War die Wohnung dagegen unrenoviert, muss der Mieter keine Malerarbeiten ausführen. Aber auch der Vermieter, der aufgrund seiner gesetzlichen Pflicht, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB), eigentlich Schönheitsreparaturen durchführen müsste, muss auch nicht tätig werden, weil der Mieter die Wohnung ja in unrenoviertem Zustand angemietet hat und dieser Zustand daher vertragsgemäß ist. Würde man dem Vermieter die vollen Kosten der Renovierung auferlegen, würde die Wohnung in einen besseren Zustand versetzt als sie vom Mieter – wegen der Renovierungsbedürftigkeit i.d.R. verbilligt – angemietet wurde. Allerdings lebt die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters wieder auf, wenn die bei Anmietung unrenovierte Wohnung im Laufe der Mietzeit weiter abgewohnt wird. Dann müsste sie vom Vermieter in den bei Mietbeginn bestehenden Zustand versetzt werden. Hier haben die BGH-Richter erkannt, dass die Versetzung eines stark renovierungsbedürftigen Anstrichs (nach längerer Mietdauer) in einen leicht renovierungsbedürftigen Anstrich (bei Mietbeginn) „malertechnisch“ nicht möglich ist. Dementsprechend das „salomonische“ Urteil: Ein Mieter, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist, weil ihm bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, kann von seinem Vermieter zwar nicht schon nach kurzer Mietdauer, aber jedenfalls dann, wenn nach längerer Mietzeit – in den entschiedenen Fällen waren es 14 bzw. 25 Jahre – eine wesentliche Verschlechterung des malermäßigen Zustands der Wohnung eingetreten ist, die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Allerdings muss sich der Mieter in diesem Fall an den anfallenden Kosten i.d.R. zur Hälfte beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Zustands der Wohnung bei Mietbeginn führt. Ob es für einen Mieter vorteilhaft ist, von seinem Vermieter nach längerer Mietzeit die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, ist fraglich. Beauftragt der Vermieter dann einen Malerfachbetrieb, kommt dies dem Mieter – auch wenn er nur die Hälfte der Kosten zahlen muss – i.d.R. teurer als wenn er die Renovierung in kostensparender Eigenregie z.B. mit Freunden und Bekannten durchgeführt hätte, was nach ständiger Rechtsprechung zulässig ist, sofern die Malerarbeiten fachgerecht erfolgen (BGH, Urteile v. 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).