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Interessante Urteile für Vermieter und Mieter (März 2022)

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Recht
Kategorie "Recht"

Einbauküche - Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Beteiligung des Mieters

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung und mitvermietete Ausstattungsgegenstände während der Mietzeit in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten d.h. er muss auf seine Kosten sämtliche notwendigen Verschleißreparaturen durchführen. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht dagegen für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht worden sind.

Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden, für die der Vermieter instandsetzungspflichtig ist, trägt der Mieter; d.h. im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen (so BGH, Beschluss v. 17.08.2011, VIII ZR 96/11, WuM 2011, S. 618). Nach einem Urteil des AG Berlin-Neukölln gilt § 535 BGB auch für sog. gemischte Einbauten. In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall vereinbarten die Parteien vor Mietbeginn, dass die Küche in der Wohnung des Mieters abweichend von der eigentlich vorgesehenen Raumaufteilung eingebaut werden sollte. Der Vermieter bezahlte die Grundausstattung der Küche, der Mieter die Sonderanfertigungen, durch welche die Küchenausstattung erweitert und verbessert wurde. In dem Rechtsstreit über die Zahlung von Reparaturkosten an in der Zwischenzeit defekt gewordenen Geräten vertrat der Mieter die Auffassung, dass es sich bei der Einbauküche um einen Teil der Mietsache handle und der Vermieter folglich zur Instandsetzung verpflichtet sei. Dieser meinte, die Küche sei Sache des Mieters; er habe nur in Höhe der bauseits vorgesehenen Standardküche einen Zuschuss geleistet. Das AG Berlin-Neukölln schloss sich der Auffassung des Mieters an mit der Begründung, dass die gesamte Küche als mitvermietet gilt, wenn der Vermieter einen Zuschuss in Höhe der Kosten der Standardküche geleistet hat. Zu empfehlen ist in diesen Fällen daher eine klare und eindeutige Individualvereinbarung darüber, wer für welche Reparaturen die Kosten trägt (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 01.07.2021, 6 C 303/19).

 

Betriebskostenabrechnung - Mieter muss Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot fristgerecht rügen

Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen, z.B., dass einzelne in der Abrechnung enthaltene Betriebskosten mit der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale bzw. durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sind und somit in der Abrechnung nicht angesetzt werden dürfen. Gleiches gilt für Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können; so z.B. Kosten der Verwaltung und Instandhaltung. Mit den Bestimmungen über den Nachforderungsausschluss des Vermieters, wonach der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen kann, und über den Einwendungsausschluss des Mieters, wonach dieser nach Ablauf der Jahresfrist keine Einwendungen mehr erheben kann, wollte der Gesetzgeber erreichen, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht. Diese Befriedungsfunktion wäre nach dem Beschluss des LG Berlin nicht gewährleistet, wenn der Mieter auch nach Fristablauf noch einwenden könnte, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen d.h. er habe nicht wirtschaftlich d.h. nicht mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gehandelt z.B. zu teure Versicherungen abgeschlossen oder einem Hausmeister einen zu hohen Stundenlohn bezahlt. Die gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters wird nach Auffassung des LG Berlin ihrer Befriedungsfunktion nur gerecht, wenn sie auf alle Einwendungen des Mieters bezogen wird. Unter „Einwendungen“ ist alles zu verstehen, was der Mieter gegen die Umlage einwendet, soweit es in einem Sachzusammenhang mit den konkreten Betriebskostenpositionen steht. Nach Ablauf der gesetzlichen Einwendungsfrist konnte der Mieter somit keine Rückzahlung angeblich überzahlter Betriebskosten mehr geltend machen (LG Berlin, Beschluss v. 15.06.2021, 67 S 61/21, GE 2021, S. 944).

 

Untermieter - Vermieter kann nicht persönliches Kennenlernen verlangen

Besteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn in Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB). Will sich der Mieter aus einem langfristigen Mietverhältnis lösen oder vermeiden, dass er bei einer Kündigung mit einer langen Kündigungsfrist doppelt Miete d.h. für die gekündigte sowie für die neue Wohnung zahlt, kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung vorliegen. Dazu hat das LG Berlin entschieden, dass der Vermieter der Untervermietung an einen in Aussicht genommenen Untermieter gem. § 553 Abs. 1 BGB nur dann widersprechen kann, wenn dafür in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Dritte mit dem Vermieter oder anderen Mietern im Hause verfeindet ist oder wenn es sonst Anhaltspunkte dafür gibt, dass er den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird. Kennt der Vermieter den Untermieter weder persönlich noch hat er etwa aus Presseveröffentlichungen Kenntnis von dessen Person und Anhaltspunkte für seine mangelnde Eignung, muss der Mieter es dem Vermieter nicht erst durch zusätzliche Informationen ermöglichen, nach denkbaren Hinderungsgründen zu forschen; vielmehr liegt dann der Regelfall vor, dass der Mieter einen Untermieter ausgesucht hat und ein wichtiger Grund, der die Person des Untermieters ausnahmsweise als ungeeignet erscheinen lässt, aus Sicht des Vermieters nicht vorliegt. Mehr als den Namen (sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort) und Angaben über die berufliche oder sonstige Tätigkeiten des Untermieters muss der Mieter deshalb regelmäßig nicht mitteilen. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine vertragswidrige Ablehnung der Untervermietungserlaubnis mit möglichen Schadensersatzansprüchen des Mieters hinaus (LG Berlin, Beschluss v. 30.11.2020, 64 T 49/20, GE 2021, S. 57).

 

Gestattung von Stellplatznutzung - Leihe oder Miete?

Bei einer bloßen Gestattung weiterer Stellplatznutzung handelt es sich allenfalls um eine jederzeit kündbare Leihe. Hat der Eigentümer diese gekündigt, darf der „Mieter“ die Hoffläche nicht mehr als Parkfläche nutzen. Dies hat das OLG Brandenburg entschieden. Räume (z.B. Kellerräume) und Flächen (z.B. zum Abstellen von Kraftfahrzeugen oder Fahrrädern), die im Mietvertrag über eine Wohnung oder Geschäftsräume ausdrücklich erwähnt sind, gelten als mitvermietet und können grundsätzlich weder vom Mieter noch vom Vermieter separat gekündigt werden. Davon zu unterscheiden sind Fälle, in denen der Nebenraum oder die Flächen nicht mitvermietet, sondern dem Mieter die Nutzung lediglich gestattet wurde. Dies kann der Fall sein, wenn der Nebenraum oder die Fläche im schriftlichen Mietvertrag nicht erwähnt ist. Eine Kündigung ist in diesem Fall nicht erforderlich, da eine bloße Gestattung grundsätzlich frei widerruflich ist. Werden im Mietvertrag nicht erwähnte Räume bzw. Flächen vom Mieter unentgeltlich genutzt, gehören diese im Zweifel nicht zur Mietsache, da ein schriftlicher Mietvertrag die Vermutung der Vollständigkeit hat. Insofern handelt es sich vielmehr um eine Leihe oder um ein Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung, so dass die Gestattung der Nutzung jederzeit frei widerruflich ist und der Raum bzw. die Fläche vom Vermieter zurückgefordert werden kann. Dies gilt auch bei Kenntnis der Nutzung und einer langjährigen Duldung durch den Vermieter. Freiwillig überlassene Räume oder Flächen werden auch bei langjähriger Nutzung durch den Mieter nicht zur Mietsache und sind somit nicht vom Mietgebrauch umfasst. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das OLG Brandenburg entschieden, dass die Duldung des Abstellens weiterer Fahrzeuge des Mieters durch den Vermieter nicht zu einer Erweiterung des Mietvertrages geführt hat und es sich bei dieser bloßen Gestattung weiterer Stellplatznutzungen allenfalls um eine jederzeit kündbare Leihe handelt. Hat der Eigentümer diese Leihe gekündigt bzw. widerrufen, kann er das Parken auf der Hoffläche untersagen (OLG Brandenburg, Urteil v. 18.02.2020, 3 U 65/19, ZMR 2020, S. 641).

 

Kündigungsrecht des Vermieters bei Ignorieren von Urteil

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese ordentliche Kündigung, das heißt, die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen 3-Monatsfrist, ist auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würde. Eine solche erhebliche Vertragsverletzung liegt vor, wenn der Mieter trotz gerichtlicher Verurteilung, z.B. zur Unterlassung bestimmter Handlungen oder Einhaltung der Hausordnung dem Urteilspruch nicht nachkommt. Unerheblich ist dabei, ob der Mieter zur Vornahme der Handlung selbst in der Lage ist. Falls nicht, muss der Mieter einen Dritten mit der Handlung beauftragen. Dementsprechend liegt nach einem Urteil des LG Berlin ein Kündigungsgrund auch dann vor, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnung verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist. In diesem Fall ist der Vermieter nicht verpflichtet, zunächst das Duldungsurteil zu vollstrecken (LG Berlin, Urteil v. 28.05.2020, 67 S 21/20, ZMR 2020, S. 748).

 

Beweislast bei defekten Rollladen

Der Vermieter ist nach der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache einschließlich deren Ausstattungen und Einrichtungen in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten d.h. alle notwendigen Reparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter den Schaden z.B. durch Gewalteinwirkung oder falsche Handhabung verursacht hat. In dem vom AG Stuttgart entschiedenen Fall forderte der Vermieter Schadensersatz für die Kosten der Reparatur eines defekten Rollladens in der Mietwohnung. Der Mieter wendete ein, der Rollladen sei jederzeit bestimmungsgemäß genutzt worden; auf die Rollladenmechanik im Inneren des Rollladens habe er keinen Zugriff. Das AG Stuttgart hatte zu entscheiden, wer in diesem Fall was beweisen muss. Nach den in diesem Fall geltenden Grundsätzen der Beweislastverteilung muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt; den konkreten Nachweis der Art der Verursachung muss er nicht führen. Jedoch muss der Vermieter die Möglichkeit anderweitiger Schadensquellen, für die der Mieter nicht haftet, entkräften und somit beweisen, dass der Schaden nicht auf Verschleiß, einen Mangel oder einer zufälligen Beschädigung beruht und auch nicht durch Dritte verursacht wurde, für die der Mieter nicht haftet. Nachdem im vorliegenden Fall der Rollladen mehr als 20 Jahre alt war, sah das Gericht einen Verschleiß der Mechanik als naheliegend an. Der Vermieter konnte somit die Möglichkeit einer Schadensquelle, die ihm zuzurechnen ist, (hier: Verschleiß) nicht entkräften. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Reparaturkosten wurde abgewiesen (AG Stuttgart, Urteil v. 07.08.2020, 32 C 2844/19, GE 2021, S. 888).

 

Unerlaubte Airbnb-Vermietungen - Keine Abmahnung erforderlich

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine solche unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt bei Überlassung der Wohnung an Touristen z.B. über das Internetportal Airbnb vor. In dem vom AG München entschiedenen Fall hat der Mieter die Wohnung unstreitig jedenfalls für die ganzen Monate August und September mehrfach Touristen überlassen.Hierzu stellt das AG München ausdrücklich fest, dass ein Rechtsanspruch des Mieters auf Zustimmung zu wiederholten kurzfristigen Vermietungen nicht existiert. Dabei war zum Nachteil des Mieters auch zu berücksichtigen, dass mit der mehrfachen Vermietung der Wohnung an Touristen ein Verstoß gegen das in der Landeshauptstadt München geltende Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum vorgelegen hat. Zu Lasten des Mieters war ferner zu werten, dass bereits ab dem Jahr 2016 die Problematik der Untervermietung auf Airbnb bzw. vergleichbaren Portalen durch Berichte in der örtlichen Presse bekannt wurde, wie auch die Bemühungen der Stadt, dies einzudämmen. Der Mieter konnte daher nicht ernsthaft glauben, dass die Stadt eine gewerbsmäßige Untervermietung an Touristen gestattet hätte. Dementsprechend war eine vorherige Abmahnung des Mieters nach § 543 Abs. 3 BGB entbehrlich, da zur bloßen unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte weitere erhebliche Umstände hinzugetreten sind, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (AG München, Beschluss v. 27.05.2020, 473 C 20883/19, ZMR 2020, S. 847).

 

Eigenbedarf – Bluthochdruck begründet keinen Härtefall

Der Vermieter kann eine Wohnung kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ der vermieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). In dem vom AG München entschiedenen Fall kündigte das über 80 Jahre alte und im gleichen Haus wohnende Vermieterehepaar die Wohnung für ihre Großnichte mit der Begründung, dass diese sich in dem notariellen Vertrag, mit dem ihr die 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² überlassen wurde, verpflichtete, die Überlasser bei Einkäufen, Besorgungen sowie Arztbesuchen zu unterstützen. Ferner müsse sie derzeit für ihre rund 2,7 km entfernte und 50 m² große 2-Zimmer- Wohnung 1.300 € bezahlen. Darüber hinaus benötige sie aufgrund Homeoffice ein zusätzliches Arbeitszimmer und kann dann, wenn sie im gleichen Haus wohnt, ihrem Großonkel und ihrer Großtante im Notfall rasch Hilfe leisten. Das Gericht bezeichnete diese Argumentation als detailliert und vollumfänglich nachvollziehbar. Ein Vergleich über die Forderung des beklagten Ehepaars nach Zahlung von 10.220 € für die zwischenzeitliche Unterbringung der beiden Katzen in einer Katzenpension sowie weitere 26.500 € als Ausgleich für eine zu erwartende höhere Miete kam nicht zustande. Den Härteeinwand, den die beklagten Mieter mit ihrem Bluthochdruck mit der Gefahr von Herzinfarkt und Schlaganfall sowie der schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt begründet hatten, wies das Gericht zurück (AG München, Urteil v. 09.06.2021, Az. 453 C 3432/21).

 

Lärm – Toleranzgebot gegenüber Kindern ist nicht grenzenlos

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Drei-Monatsfrist kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies gilt auch und insbesondere bei laufenden Störungen des Hausfriedens z.B. durch Lärm. In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall haben die beklagten Mieter auch in den Ruhezeiten durch laute Streitereien, Geschrei und Gebrüll sowie Türenknallen und Kinderlärm, der ihnen zuzurechnen ist, ihre vertraglichen Pflichten, nämlich Rücksichtnahme auf andere Mieter schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Dabei betonte das Gericht, dass Kinderlärm auch in Ruhezeiten (d.h. nach 22 Uhr) zwar nicht ganz ausgeschlossen werden kann und von Kindern ausgehender Lärm nach den Bestimmungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes (§ 22 Abs. 1a) grundsätzlich auch privilegiert ist. Allerdings hat diese erhöhte Toleranz bei Kinderlärm auch ihre Grenzen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind diese Grenzen im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung u.a. von Art, Qualität, Dauer und Zeit des verursachten Lärms, des Alters und des Gesundheitszustands der Kinder sowie der Vermeidbarkeit des Lärms z.B. durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare und ggfs. gebotene bauliche Maßnahmen ( so BGH, Beschluss v. 22.08.2017, VIII ZR 226/16, GE 2017, S. 1153). Hinzu kommt vorliegend die gegenüber der Zeugin, die wegen des ständigen Lärms aus der Nachbarwohnung ausgezogen ist, ausgesprochenen Beleidigungen sowie das aggressive und unsittliche Verhalten der beklagten Mieter u.a. durch Spucken in den Hausflur. Nachdem die beklagten Mieter auch nach insgesamt drei Abmahnungen durch den Vermieter ihr Verhalten nicht änderten, war die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Die Beklagten wurden zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt (LG Berlin, Beschluss v. 30.07.2021, 65 S 104/21, ZMR 2021, S. 853).

 

Schönheitsreparaturen - Renovierungsverpflichtung im Übergabeprotokoll ist wirksam

Zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten in der Wohnung an Wänden und Decken, Türen und Fenstern etc. kann der Mieter nach der neuen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nur dann verpflichtet werden, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben wurde und die Malerarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sind. Eine Klausel, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses bestimmte Malerarbeiten unabhängig von der Mietdauer und dem Zustand der Wohnung ausgeführt werden müssen, ist unwirksam. Allerdings steht es den Parteien frei, sich anlässlich der Wohnungsrückgabe abweichend von den Bestimmungen des Mietvertrags über den Umfang der Ansprüche (z.B. Renovierung in einem bestimmten Umfang oder Zahlung eines bestimmten Betrages) zu einigen. Allein durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls kommt eine entsprechende Vereinbarung jedoch nicht zustande, da das Abnahmeprotokoll nur den Zustand der Räume dokumentiert, jedoch nichts über das Bestehen von Ansprüchen aussagt. Verpflichtet sich der Mieter allerdings in dem vom ihm unterzeichneten Abnahmeprotokoll zur Durchführung bestimmter Arbeiten, stellt diese schriftliche Verpflichtung eine Schuldbestätigung (sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis, § 781 BGB) dar. Dies hat zur Folge, dass der Mieter mit Einwendungen, die ihm bekannt waren oder die er hätte erkennen können (z.B. dass die Malerarbeiten nicht fällig, nicht notwendig oder er zur Ausführung nicht verpflichtet gewesen wäre), im Nachhinein ausgeschlossen ist. Bei einer solchen Regelung im Wohnungszustandsprotokoll (hier: Die Wohnung bei Auszug „renoviert in neutralem Zustand“ zurückzugeben) handelt es sich nach einem Urteil des LG Paderborn um eine Individualabrede, so dass keine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt, die der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB unterliegen würde. Dagegen kann der Mieter nicht einwenden, die Regelung im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen wäre unwirksam. Allein entscheidend für die gegenseitigen Ansprüche ist die Individualabrede im Abnahmeprotokoll (LG Paderborn, Urteil v. 22.01.2020, 1 S 33/19, ZMR 2020, S. 1033).

 

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN

 

www.hug-m.de

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