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Baulärm - Mietminderung nur bei Regressansprüchen des Vermieters

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Recht
Kategorie "Recht"

Die zunehmende Nachverdichtung vor allem in Ballungsgebieten führt immer häufiger zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien wegen Baulärms insb. über Mietminderungsansprüche des Mieters. In einem neuen Urteil hat der BGH die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung nochmals klargestellt: Danach begründen erhöhte Geräusch- und Schmutzimissionen, die nach Abschluss des Mietvertrages eintreten auch dann, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Imissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit gegen den Bauherrn hinnehmen muss. Dies ist i.d.R. dann der Fall, wenn der Bauherr bei Durchführung des Bauvorhabens die baurechtlichen Vorschriften sowie behördliche Auflagen z.B. über Arbeitszeiten und maximale Lärmpegel einhält. Eine Mietminderung kommt dann nur in Betracht, wenn zwischen den Parteien eine besondere Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen wurde. Allerdings kann eine solche nach Auffassung des BGH nicht bereits mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die hierfür erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters z.B. hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Wendet der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter ein, er selbst habe gegenüber dem Verursacher keine Ansprüche, muss er begründen, warum dies der Fall ist und die entsprechenden Tatsachen, die zu einem Ausschluss von Regressansprüchen führen, vortragen und im Bestreitensfalle beweisen.

Muss der Vermieter die Baumaßnahme auf dem Nachbargrundstück nur gegen Entschädigung dulden, ist die Höhe seines Ausgleichsanspruchs gegen den Bauherrn (gem. § 906 Abs. 2 S. BGB) Maßstab für eine adäquate Mietminderung der vereinbarten Miete (so bereits AG München, Urteil v. 01.02.2018, 472 C 18927/16, ZMR 2019, S. 289 und BGH, Urteil v. 29.04.2020, VIII ZR 31/18, WuM 2020, S. 407).