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Der Immobilienmarkt im Wandel: Was bedeutet der Zinsanstieg für Käufer in unserer Region?

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Immobilienmarkt
Kategorie "Immobilienmarkt"

Ein Gastbeitrag der "Freien Finanzierer".

In der aktuellen Medienberichterstattung wird verstärkt über den starken Zinsanstieg berichtet und signalisiert, dass dies zu einem proportionalen identischen Anstieg der Rate führt. Von 3,5% auf 1% hat es 10 Jahre gedauert. Die "Zinsrally" von 1% auf 3,5% hat gerade einmal ein dreiviertel Jahr gedauert. Wo vor einem Jahr noch Finanzierungen mit einer Annuität von 3% (Zins 1% + Tilgung 2%) zu realisieren waren, liegen wir heute schon bei 5,5% bei gleicher Tilgung. Das entspricht einer Steigerung um 83%, welche im gleichen Verhältnis die Kreditrate ansteigen lässt. War die geplante Kreditrate damals noch bei 2.000 € monatlich, so muss man in diesem Beispiel heute bereits 3.666 € monatlich für den gleichen Kreditbetrag bezahlen. Diese Betrachtung ist jedoch nur teilweise korrekt, geben die Freien Finanzierer München zu bedenken.

Auf Grund des Zinseszinseffektes bei Annuitätendarlehen, ist bei einem höheren Zinssatz eine niedrigere Tilgung nötig, um die Kreditlaufzeit gleich zu belassen. Bei einer Annuität von 3% (Zins 1% + Tilgung 2%) dauert es 40,56 Jahre um schuldenfrei zu werden. Bei dem aktuellen Zinsniveau von 3,5% ist hierfür nur noch eine Tilgung von 1,12% erforderlich. Dies entspricht einer Annuität von 4,62%. Somit liegt der Unterschied in der annuitätischen Betrachtung nur noch bei 1,62%, was einer Ratenerhöhung von lediglich 54% entspricht. Für das vorherige Beispiel würde dies bedeuten, dass sich die Rate von 2.000 € auf 3.080 € monatlich ändert.
Durch clevere Finanzierungslösungen kann man somit mit einem moderateren Ratenanstieg Kredite mit gleicher Laufzeit realisieren. Einige Banken haben Ihre Kriterien an die aktuelle Marktsituation noch nicht angepasst und fordern nach wie vor mindestens 2% an Tilgung. Andere Banken, wie z.B. die ING, die nach außen hin eine niedrige Tilgung von 1% anbieten, haben ihre internen Bonitätsprüfungen nicht angepasst und prüfen die Finanzieurngsanfragen weiterhin mit einer intern festgelegten Tilgung von 3%, was dann für viele mit einer Annuität von 6-7% zu einer Ablehnnung der Kreditanfrage führt, da die Haushaltsrechnung negativ wird.
Dies zeigt, dass eine individuelle Betrachtung und Beratung im Bereich der Immobilienfinanzierung wieder mehr in den Fokus rücken sollte.

Wie verhält sich der Immobilienmarkt? Der Wunsch nach Wohneigentum ist weiterhin sehr hoch aber die aktuelle Zinsentwicklung bedeutet für viele Suchende Kompromisse einzugehen. So ändern Kunden Ihre Wohnwünsche. Einige suchen kleinere Immobilien aber wollen weiterhin zentrumsnah wohnen, andere möchten sich nicht in der Größe einschränken und ziehen lieber etwas weiter raus. Bauherren versuchen Kosten zu sparen, indem Sie im Standard bleiben und teure Sonderwünsche vermeiden. Zudem gibt es die Interessenten, welche derzeit auf stark fallende Immobilienpreise spekulieren und bei Ihrer Investition abwarten. Momentan ist der Immobilienmarkt jedoch recht stabil. Dies liegt mitunter daran, dass anders als damals in der USA, die meisten Käufer hierzulande langfristige Kredite abgeschlossen haben und die aktuelle Zinsentwicklung derzeit keine Auswirkung auf bestehende Verbindlichkeiten hat. Auch diejenigen, bei denen die Zinsbindung demnächst ausläuft, haben kein Problem auf Grund des Zinsanstieges. Schließlich waren die Darlehenssummen vor 10 Jahren deutlich niedriger und der Zins nahezu identisch wie heute. Somit bleibt es für diesen Personenkreis im Rahmen Ihrer Anschlussfinanzierung bei ähnlichen Ratenstrukturen. Für Immobilieneigentümer ist es derzeit unverständlich, warum Ihre Immobilien, welche seit 50 Jahren in Oberbayern nicht an Wert verloren haben, gerade jetzt in Zeiten von allgegenwärtigen Preissteigerungen, an Wert verlieren sollten. Verkäufer, welche nicht auf Grund einer besonderen Situation ihre Immobilie verkaufen müssen, können die aktuelle Marktsituation, somit häufig getrost und sorgenfrei aussitzen. Nachdem München und das Umland weiterhin mit einem hohen Zuzug rechnet, einige Bauvorhaben auf Grund der explodierenden Baupreise eingestellt oder auf unbestimmte Zeit verschoben sind, überwiegt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin das Angebot. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt deutlich, da hier nun auch Personen auf der Suche sind, welche den Traum vom Eigenheim vorübergehend eingestellt haben. Das hat zur Folge, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien leicht abnimmt, was die aktuellen Zahlen von Immobilienscout bestätigen, welche für das zweite Quartal einem Preisrückgang von ca. 1,1% - 1,9% verzeichnen. Auf Grund der Nachfrageverschiebung in Richtung Mietmarkt kann man davon ausgehen, dass die Mietpreise weiter steigen. Dies hätte einen direkten Einfluss auf die Rendite von Kapitalanlagen sowie deren Preisentwicklung. Neben der allgemein Nachfrage hat auch die steuerliche Anpassung positiven Effekt auf die Preisentwicklung von Immobilien. Im Koalitionsvertrag der Ampel-Parteien wurde sich darauf verständigt, die Abschreibung beim Neubau von Mietwohnungen anheben zu wollen. Die Neuregelung wird vermutlich schon am 01.7.2023 in die Tat umgesetzt. Dies ist ein weiterer Investitionsanreiz im Wohnungsbau, wie Bauministerin Klara Geywitz (SPD) im Bundestag sagte. Der Referentenentwurf des Finanzministerium für das Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, dass neue Mietwohngebäude, die ab 01.07.2023 fertiggestellt werden, mit 3% jährlich abgeschrieben werden können. Die Abschreibungsdauer würde damit von 50 auf 33 Jahre reduziert. Für Gebäude, die davor fertiggestellt werden, wird es voraussichtlich bei einer Abschreibung von zwei Prozent (beziehungsweise 2,% bei Fertigstellung bis 1924) jährlich bleiben. Durch steigende Mieten, höhere Nachfrage nach Mietwohnraum und den angekündigten Steuererleichterungen, steigt die Rentabilität von Kapitalanlagen und somit gehen wir davon aus, dass die Nachfrage hier auch auf hohem Niveau bleibt, was wiederum ein Indiz für steigende Immobilienpreise wäre. Für Käufer bietet der leichte Preisrückgang aus dem zweiten Quartal in Verbindung mit der verringerten Nachfrage Chancen, ihre Traumimmobilie zu finden. Nach Angaben von immobilienscout ist aktuell eine leichte Trendumkehr im Neubau zu sehen. Hiernach kommt es aktuell wieder zu Preissteigerungen von 1,2%. Grundsätzlich kann man derzeit sagen, dass der Immobilienmarkt trotz aktueller Krisen ein stabiler Sektor und Anlagemarkt ist, welcher weiterhin stark durch die stetige Nachfrage und geringem Angebot geprägt ist.
Florian Mahn-Bartholmé
https://www.freie-finanzierer.de
Titelbild (C) Gina Sanders @fotolia.com

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