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Bauliche Änderungen - Neue Ansprüche des Mieters nach der WEG-Reform

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Heim & Garten
Kategorie "Heim & Garten"

Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) brachte nicht nur tiefgreifende Veränderungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander sowie zwischen Eigentümern und der Hausverwaltung (siehe BHZ 12/2020), sondern beinhaltet auch Änderungen im Mietrecht insbesondere hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung und Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von baulichen Änderungen.
Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (z.B. Montage von zusätzlichen Steckdosen, Anbringen neuer Bodenleisten, Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang etc.). Größere bauliche Änderungen (z.B. an der Heizungsanlage) bleiben dem Eigentümer vorbehalten (so BGH, Urteil v. 14.09.2011, VIII ZR 10/11, WuM 2011, S. 671).
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nach der Neufassung des § 554 BGB durch das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Danach kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Bereits nach dem bis 30.11.2020 geltenden § 554a BGB, der durch das Mietrechtsreformgesetz mit Wirkung ab 1.9.2001 in das BGB eingefügt worden ist, konnte ein behinderter Mieter die Zustimmung zu bestimmten Maßnahmen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich sind, z.B. Verbreiterung von Türen, behindertengerechte Nasszelle, Montage besonderer Griffe an der Badewanne (vgl. auch „Treppenlift-Entscheidung“ des BVerfG, Entscheidung v. 28.3.2000, 1 BvR 1460/99, WuM 2000 S. 298). Gleiches gilt, wenn Personen, die der Mieter berechtigterweise aufgenommen hat (z.B. Lebensgefährte, Angehörige), behindert sind. Eine Behinderung im Sinne dieser Vorschrift ist eine erhebliche und dauerhafte Einschränkung der Bewegungsfähigkeit unabhängig davon, ob sie bereits bei Mietbeginn vorhanden ist oder erst im Lauf des Mietverhältnisses entsteht, z.B. aufgrund eines Unfalls oder des Alterungsprozesses.
Nach der Neufassung des § 554 BGB kann der Mieter nunmehr nicht nur die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen aufgrund einer Behinderung verlangen, sondern auch die Erlaubnis für Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (z.B. Stromanschluss in der Tiefgarage) oder dem Einbruchsschutz dienen (z.B. Nachrüstung von Türen / Fenstern mit sog. Pilzkopfbeschlägen, absperrbaren Griffen, einbruchshemmenden Glas u.ä.).
Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn die baulichen Veränderungen dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB n.F.). In die Abwägung sind alle relevanten Umstände einzubeziehen, wie z.B. Art, Dauer, Schwere der Behinderung, Umfang und Erforderlichkeit der Maßnahme, Dauer der Bauzeit, Möglichkeit des Rückbaus, bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit, Beeinträchtigungen der Mitmieter während der Bauzeit, Einschränkungen durch die Maßnahme selbst sowie mögliche Haftungsrisiken des Vermieters etwa aufgrund der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht. Ferner kann in die Abwägung mit einbezogen werden, ob durch Auflagen an den Mieter, z.B. durch Abschluss einer Haftpflichtversicherung, mögliche Nachteile für den Vermieter gemildert werden können.
Ein behinderter Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Änderungen, die zur behindertengerechten Nutzung der Wohnung nicht erforderlich sind, sondern „nur“ die Sicherheit im Anwesen bzw. der Wohnung erhöhen (hier: Videokameraanlage im Treppenhaus) oder den Wohnkomfort steigern (hier: Verbindung von Wohnungsklingel und Telefonanlage; KG Berlin, Beschluss v. 15.6.2009, 8 U 245/08, GE 2009 S. 1555). Bei Auszug ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen. Im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung kann sich der Mieter zur Leistung einer besonderen Sicherheit d.h. zu einer Sicherheit zusätzlich zu einer bereits geleisteten Kaution verpflichten; § 551 Abs. 3 gilt entsprechend d.h. der Vermieter muss die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, wobei die Parteien auch eine andere Anlageform vereinbaren dürfen. In jedem Fall muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und die Erträge, welche die Sicherheit erhöhen, dem Mieter zustehen (§ 554 Abs. 1 S. 3 n.F.).
Vereinbarungen (z.B. im Mietvertrag), die zum Nachteil des Mieters von der Bestimmung des § 554 BGB abweichen, sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung).

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