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Abstandszahlung - Keine Zahlungspflicht des Erwerbers

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Rechtsprechung
Kategorie "Rechtsprechung"

Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in bestehende Mietverhältnisse ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist der Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist. Die dem Mieter eingeräumte Rechtstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber erhalten bleiben. Daher ist der Käufer grundsätzlich auch an alle Vereinbarungen gebunden, die der Verkäufer mit dem Mieter geschlossen hatte.

Allerdings soll § 566 BGB als Mieterschutzvorschrift den Mieter in erster Linie davor schützen, durch den Verkauf den Mietbesitz zu verlieren, und erfasst daher nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind. § 566 BGB findet daher nach der Rechtsprechung des BGH keine Anwendung auf Rechte und Pflichten, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen; unabhängig davon, ob sie im Mietvertrag vereinbart wurden. So tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (BGH, Urteil v. 12.10.2016, XII ZR 9/15, GE 2017, S. 223).

Gleiches gilt, wenn dem Mieter von seinem Vermieter das Mitbenutzen eines weiteren Grundstücks (hier: zu Anlieferungszwecken) gestattet wurde. An diese Gestattung ist ein späterer Erwerber dieses Grundstücks nicht gebunden (BGH, Urteil v. 04.09.2019, XII ZR 52/18, GE 2019, S. 1567). Auch die vertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Leistung einer Abstandszahlung für eine vorzeitige Vertragsauflösung ist nicht als mietrechtlich zu qualifizieren, da sie keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis darstellt. Der Anspruch des Mieters auf Zahlung der vereinbarten Abstandssumme geht daher nicht auf den Erwerber des Grundstücks über und muss vom bisherigen Vermieter erfüllt werden unabhängig davon, welche Regelungen Käufer und Verkäufer bzgl. dieser Frage unter sich getroffen haben (OLG Jena, Urteil v. 30.08.2019, 4 U 858/18, GE 2019. S. 1635).