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Kleinreparaturklausel bis 150 € unbedenklich

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Recht
Kategorie "Recht"

Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d.h. alle notwendigen Verschleißreparaturen unabhängig von ihrer Höhe ausführen zu lassen. Sogenannte „Kleinreparaturklauseln“ in Formularmietverträgen verpflichten den Mieter - abweichend von dieser gesetzlichen Regelung - zur Durchführung von kleineren Verschleißreparaturen. Sinn und Zweck einer solchen Regelung ist vorwiegend, den Mieter zu einem sorgsamen und damit auch verschleißmindernen Umgang mit der Mietsache anzuhalten und ferner Streitigkeiten der Parteien darüber zu vermeiden, ob der eingetretene Defekt auf außergewöhnlichem, vom Mieter verschuldeten Verschleiß oder auf normaler Abnutzung beruht. Allerdings ist eine solche Kleinreparaturklausel jedenfalls formularvertraglich nur dann zulässig, wenn sie sowohl eine gegenständliche als auch eine betragsmäßige Begrenzung enthält. Gegenständliche Begrenzung bedeutet, dass die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Reparaturkosten auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen, da der Mieter nur bezüglich dieser Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleißund Alterserscheinungen durch schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen. Die Klausel darf sich daher z.B. auf Installationsgegenstände (Wasserhähne, Lichtschalter etc.) beziehen, nicht aber auf die Installationen selbst, also nicht z.B. auf die im Mauerwerk verlegten Leitungen. Für ausdrücklich zulässig hat der BGH die Aufnahme der in § 28 II. BV aufgezählten Gegenstände erklärt, worunter die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse fallen. Zu den Installationsgegenständen für Elektrizität gehören nach einem neuen Urteil des LG Berlin u.a. auch die Steckdosen; ferner Schalter und Klingeln; zu den Installationsgegenständen für Gas die Gasabsperrhähne; zu den Installationsgegenständen für Wasser die Wasserhähne, Ventile, Mischbatterien, Brausen, Druckspüler, Spülkästen, die Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, die Brausetassen und Badewannen sowie Duschköpfe und Brauseschläuche; nicht dagegen Dichtungen am Abflussrohr der Toilette sowie die Ablaufpumpe für eine Dusche, da diese Gegenstände nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung d.h. eine Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Seit der Entcheidung des BGH vom 07.06.1989 wurde der zulässige Höchstbetrag von den Gerichten in Anbetracht der Kostensteigerungen für Reparaturen zwar laufend - allerdings auf niedrigem Niveau - erhöht. So hat das AG Würzburg im Jahre 2010 einen Höchstbetrag von € 110, das AG Neukölln im Jahre 2013 € 120 und das AG Berlin nunmehr einen Betrag bis zu € 150 als zulässig erachtet. Allerdings handelt es sich hier um Einzelfallentscheidungen, die für andere Gerichte nicht verbindlich sind (AG Berlin, Urteil v. 05.02.2020).