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Hausmeister - Notdienstpauschale ist nicht umlagefähig

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HAUS + GRUND MÜNCHEN
Kategorie "HAUS + GRUND MÜNCHEN"

Zur Zahlung von bestimmten Kosten neben der Miete kann der Mieter von Wohnraum nur dann verpflichtet werden, wenn es sich dabei um Betriebskosten (gem. § 1 BetrKV) handelt. Nicht zu den Betriebskosten gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungs; sowie Verwaltungskosten. Zu den Betriebskosten zählen die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, z.B. die Hausmeisterkosten. Bei den Kosten des Hausmeisters kommen zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht. Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe des Hausmeisters verursacht werden, z.B. in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen.


Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass („routinemäßig“) durchzuführende Maßnahmen handelt, die ohne konkreten Anlass anfallen. Im Gegensatz dazu werden nach einem neuen Urteil des BGH mit einer Notdienstpauschale Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind, da es sich hierbei nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichen falls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte handelt. Somit stellen diese Kosten nicht umlagefähige Verwaltungskosten dar. Unerheblich ist dabei, dass der Sinn und Zweck einer Notrufbereitschaft auch darin besteht, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen – etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Stromausfall – Sicherheit zu gewährleisten. Auch dieses Interesse des Mieters rechtfertigt nicht die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten, da es bei der gesetzlichen Definition der Betriebskosten gerade nicht darauf ankommt, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dient; denn damit könnten letztlich – der gesetzlichen Regelung zuwider – die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden. Eine Ausnahme besteht bei einer Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug. Gemäß den Bestimmungen der Betriebssicherheitsverordnung (muss der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden. Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen ist, wird die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht. Diese besonderen Voraussetzungen liegen in Bezug auf die Entrichtung einer Notdienstpauschale an den Hausmeister, die eine „allgemeine“ Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Geschäftszeiten abdeckt, ersichtlich nicht vor (BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19).