Betretungsrecht bei Instandhaltungsmaßnahmen setzt Ankündigung voraus
Geschrieben am 01.03.2016

Haus + Grund München informiert über Mieterrechte bei Instandhaltungsmaßnahmen.

Das Recht des Vermieters zum Betreten der vermieteten Räume ist gesetzlich nicht geregelt und richtet sich daher nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen. Danach darf der Vermieter die Räume u.a. dann betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB) nachkommen kann (z.B. Prüfen, Reparatur, Wartung der Mietsache). Zur Prüfung der Erforderlichkeit oder der Durchführung einer anstehenden Instandhaltungsmaßnahme darf der Vermieter die Wohnung auch mit Fachleuten betreten, soweit und sooft dies erforderlich ist, erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München.

Nach einer Mängelanzeige durch den Mieter hat der Vermieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mangelbeseitigung erfolgen soll. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht (LG Berlin, Urteil v. 15.10.2013, 63 S 626/12, GE 2014 S. 193). Ferner kann der Mieter seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung verwirken, wenn er Handwerkern wiederholt und unberechtigt den Zutritt zur Wohnung verweigert. Ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels steht dem Mieter dann nicht mehr zu (AG Münster, Urteil v. 12.6.2007, 3 C 4552/06, NZM 2008 S. 481). Bei Vorliegen von Mängeln muss der Vermieter dem Mieter die Mängelbeseitigung tatsächlich anbieten, d.h. von sich aus Termine benennen. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, der Mieter habe die Beseitigung der Mängel verhindert, weil er keine Termine genannt hat (LG Berlin, Urteil v. 24.11.2009, 63 S 55/09, GE 2010 S. 127). Ferner muss der Vermieter nach einem neuen Urteil des AG Köln bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnung nicht nur eine von der Dringlichkeit der Reparaturmaßnahme abhängige Ankündigungsfrist beachten und den Beginn der Arbeiten mitteilen, sondern auch deren voraussichtliches Ende, den Umfang der Arbeiten und das Maß der zu erwartenden Beeinträchtigung erläutern, damit der Mieter prüfen kann, ob er zur Duldung verpflichtet ist, so Rechtsanwalt Rudolf Stürzer. Geschieht dies weder durch den Vermieter selbst noch durch die von ihm beauftragten Handwerker, kann der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung verwehren (AG Köln, Urteil v. 25.8.2015, 222 C 93/15, WuM 2015 S. 669).

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