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Härteklausel - Sachverständiger muss Gesundheitszustand des Mieters feststellen

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HAUS + GRUND MÜNCHEN
Kategorie "HAUS + GRUND MÜNCHEN"

Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf und behauptet der Mieter, dass mit dem Umzug erhebliche gesundheitliche Risiken verbunden sind, muss er dies substantiiert vortragen und im Bestreitensfall beweisen (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 12.12.1993, 2 BvR 2077/02, WuM 1993, S. 172). Daher ist es zunächst Sache des Mieters, Härtegründe substantiiert darzulegen und zu beweisen. Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften (z.B. wegen hohen Alters und Verwurzelung in der Umgebung nach langer Wohndauer), reicht nicht aus, um das Erlangungsinteresse des Eigentümers zurücktreten zu lassen.

Aus einem hohen Alter und den damit verbundenen altersgemäßen Einschränkungen der Gesundheit und Fähigkeiten allein lässt sich die Unzumutbarkeit eines Umzugs nicht ableiten. Werden vom Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, müssen sich die Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind insb. welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Daher kann sich das Gericht nicht allein mit der Feststellung begnügen, dass nach dem Auftreten des Mieters im Termin aufgrund seiner Gebrechlichkeit deutlich erkennbar ist, dass er nicht in der Lage ist, Treppen zu steigen und die Strapazen eines Umzugs auf sich zu nehmen (LG Berlin, Urteil v. 07.05.2015, 67 S 117/14, DWW 2015, S. 338). Vom Mieter kann jedoch als medizinischen Laien über die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests nicht verlangt werden, noch weitere – meist nur durch einen Gutachter zu liefernde – Angaben zu den gesundheitlichen Folgen insb. zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen.

Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann schon dies ein Härtegrund darstellen. Allerdings muss zur Ermöglichung einer ausgewogenen gerichtlichen Prüfung auch betrachtet werden, inwieweit eine Verschlechterung bei einem Wohnungswechsel evtl. durch familiäre, ärztliche oder therapeutische Betreuung abgeschwächt werden kann (BGH, Urteil v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18).