Eigentumsrecht: Zwang zum Einbehalt
Geschrieben am 03.12.2015

Alle 14 Tage beantwortet unser Experte, Rechtsanwalt Steffen Richter von der Kanzlei Prof. Hauth & Partner, Rechtsanwälte in München, Fragen rund um das Thema lmmobilien. Heutiges Thema: Kann ich zum Einbehalt meiner Wohnung gezwungen werden?“

„Ich bin Eigentümer einer Wohnung mit 37 Miteigentümern und habe diese Wohnung seit mehreren Jahren an ein junges Ehepaar vermietet. Bislang gab es keinerlei Schwierigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses, auch sonst bestand immer ein sehr gutes, mittlerweile freundschaftliches Verhältnis. Nunmehr habe ich mich zum Verkauf dieser Wohnung entschlossen und konnte direkt meine Mieter als potentielle Käufer und künftige Erwerber gewinnen. Leider musste ich jetzt feststellen, dass man nicht frei über sein Wohneigentum entscheiden kann, sondern gewisse Vorgaben zu beachten sind. Insbesondere muss ich mich entweder beim Hausverwalter oder bei den anderen Miteigentümern rückversichern und offenbar eine Erlaubnis einholen; allerdings hat die Verwaltung bereits ihr Veto für den Verkauf angekündigt und auf ein weiteres Beschlussverfahren sämtlicher Wohnungseigentümer hingewiesen. Hintergrund ist, dass meine Mieter diverse Haustiere halten und den Zugang zur Wohnung der Eigentümergemeinschaft zur Renovierungsfeststellung zunächst verweigerten. Ich frage mich, ob ich zum Einbehalt meiner Wohnung gezwungen werden kann. Wie ist hier die Rechtslage?“
Karl Maier (Name von Redaktion geändert)

„Sehr geehrter Herr Maier, grundsätzlich können Sie als Eigentümer einer Sondereigentumseinheit oder einer Teileigentumseinheit frei darüber verfügen und auch entsprechende Verkaufsabsichten umsetzen. Unabhängig von anderweitigen gesetzlichen Bestimmungen, gibt es im Wohnungseigentumsrecht ein rechtliches Verkaufshindernis. Die Eigentümer können im Wege einer gemeinsamen Vereinbarung – d. h. nicht im Beschlusswege – im gegenseitigen Einvernehmen festlegen, dass bei Verkäufen von Einheiten im Allgemeinen die Zustimmung der Hausverwaltung oder eines Dritten vorliegen muss. Dies ergibt sich meist aus der sog. Teilungserklärung oder aus einer sog. Gemeinschaftsordnung, die sämtliche Vereinbarungen der WEG aufzeigen. Somit kann durchaus in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ein Zustimmungserfordernis bestehen und auch die Veräußerungsabsichten zeitlich verzögern oder sogar sachlich zu Fall bringen. Allerdings brauchen Sie nicht mit der Unmöglichkeit Ihres Verkaufes nicht rechnen, da es zur Verweigerung der Verwalterzustimmung eines wichtigen Grundes bedarf. Dieser muss ernsthaft in der Person des Erwerbers bestehen, gegenwärtig und objektiv vorliegen und belegbar sein. Bei einer – wenn auch übermäßigen - Haustierhaltung und bei einem einmaligen Fehlverhalten Ihrer Mieter wegen Zutrittsverweigerung ist dies wohl abzulehnen. Die Hürde zur Annahme eines triftigen Grundes ist hier zum Schutze des Eigentümers äußerst hoch. Subjektiv begründete Zweifel reichen hierfür ebenso wenig aus, sondern es sind konkrete Anhaltspunkte zwingend notwendig, die eine Übertragung Ihrer Wohnung auf das Mieterehepaar unzumutbar erscheinen lassen. Es ist hier stets auf den Einzelfall abzustellen, wobei die fehlende Zustimmungsverpflichtung grundsätzlich die Ausnahme darstellt; dies deshalb, weil persönliche Unstimmigkeiten oder zwischenmenschliche Spannungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft oder aber generelle Fehlverhalten der Erwerber im zumutbaren Umfang sowie bloße Verdachtsmomente nicht ausreichend sind. Die einmalige Zutrittsverweigerung zur Wohnung und die Haustierhaltung, soweit beides nicht übermäßig erfolgt ist, reichen für eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die anderen Wohnungseigentümer nicht aus. Sollten sich aber die Verhaltensweisen in negativer Hinsicht häufen, eventuell auch zivil- oder strafrechtlich festgestellt werden oder sogar schon Schäden eingetreten sein, kann dies zur unmöglichen Veräußerung Ihrer Wohnung führen. Es kann alternativ oder zusätzlich möglich sein, dass Sie –neben der Verwalterzustimmung – auch die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer für den Verkauf benötigen, somit brauchen Sie 19 Stimmen der anderen Eigentümer. Dazu ist zwingend eine Eigentümerversammlung ein zu beraumen und eine wirksame Beschlussfassung mit Mehrheit durchzuführen. Oftmals erteilen mehrheitlich die Eigentümer dem Verkäuferinteressenten eine formlose Zustimmung ohne Beachtung des formalen Beschlussweges und gehen lapidar von einer dann rechtswirksam erfolgten Zustimmung aus. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen, vielmehr müssen die Wohnungseigentümer im Vorfeld über einen Verkauf informiert werden, insbesondere bedarf es einer entsprechenden sachlichen Befassung der Versammlung und eines zustimmenden Eigentümerbeschlusses. Auch für den Fall, dass in der Gemeinschaftsordnung die Zustimmungskompetenz auf die Hausverwaltung übertragen worden ist, verbleibt es bei einer sog. gemeinschaftlichen Angelegenheit sowie beim zwingenden Erfordernis eines formalen Eigentümerbeschlusses. D.h. dass stets die Eigentümer als Entscheidungsträger zur Abstimmung berufen sind. Es ist Ihnen die Einhaltung und Durchführung eines Eigentümerbeschlusses sowie die Einverständniserteilung durch die Hausverwaltung dringend zu empfehlen, um die Veräußerung reibungslos und zügig durchführen zu können. Aus unserer Sicht bestehen hier keinerlei Möglichkeiten, die Zustimmung ernsthaft zu verweigern, da hinreichende Gründe nicht ersichtlich sind. Als Risiko verbleibt jedoch, dass Sie eventuell den Hausverwalter gerichtlich zur Erteilung in Anspruch nehmen müssen und dass ein Miteigentümer den Zustimmungsbeschluss innerhalb von einem Monat anficht. Demgemäß sind vor dem Verkauf die entsprechenden Maßnahmen mit zeitlicher Vorlaufzeit einzuleiten. Solange die Zustimmungen fehlen oder falls es eine Rechtssicherheit dahin nicht gibt, bleibt der Verkauf erstmal unwirksam.“

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