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IVD Süd - Immobilienverband Deutschland

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Dementsprechend ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung (BGH, 09.01.2019, - VIII ZB 26/17), teilt der Immobilienverband Deutschland IVD - Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. in seiner jüngsten Pressemitteilung mit. Ein Ehepaar war zu je ½ Miteigentümer eines Objekts, das beide vermieteten. Nachträglich wurde die Ehefrau Alleineigentümerin. Sie allein hat in der Folge gegenüber dem Mieter eine Kündigung ausgesprochen. Laut BGH zu Unrecht: Der Ehemann hätte als Mit-Vermieter mit kündigen müssen, Kündigung nur durch die Frau war also unwirksam. § 566 BGB sei weder direkt noch analog anwendbar.

Einige Gründe in Kürze

Die Eheleute hatten die Wohnung zusammen vermietet. Die von der Vorinstanz für den Fall, dass einer von zwei Miteigentümern, die eine Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, angenommene analoge Anwendung von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) komme nicht in Betracht. Nach dem unmittelbaren Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB setze dieser voraus, dass es sich um die Veräußerung an einen „Dritt en“ handelt. Veräußernder Eigentümer und Erwerber müssen also personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Daher kommt eine direkte Anwendung der Norm nicht in Betracht. Eine analoge Anwendung schließt der BGH ebenfalls aus, weil es an der für eine Analogie rechtsmethodisch erforderlichen planwidrigen Regelungslücke fehle und der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht nicht soweit mit dem Gesetzestatbestand vergleichbar ist, dass man annehmen muss, der Gesetzgeber hätte, wäre die Vergleichssituation von ihm bedacht worden, eine vergleichbare Regelung erlassen. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei aber der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei aber nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen zu Alleineigentum überträgt. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit nicht zu besorgen. Damit scheide eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

IVD-Praxishinweis

Die Entscheidung ist zwar zutreffend, die Begründung aber nicht. Eine Analogie kommt nicht in Betracht, weil diese den gesetzlichen Zweck - Schutz des Mieters – in solchen Fällen der Veräußerung von einem bisherigen Miteigentümer/Vermieter an den anderen ja geradezu ins Gegenteil verkehren würde. Für die Praxis ist wichtig, dass bei einer ursprünglichen Mehrzahl von Vertragsparteien des Mietvertrags – egal ob auf Vermieter- oder Mieterseite – bei Kündigungen (ebenso wie bei anderen einseitigen Erklärungen, z.B. Mieterhöhungen etc.) zunächst geklärt werden muss, wer alles die Erklärungen abzugeben bzw. zu empfangen hat. Bei einer Mehrzahl auf Seiten des Erklärungsempfängers muss geklärt werden, wem alles die Erklärung zugehen muss. Besondere Probleme in der Praxis treten dabei in Fällen auf, in denen auf Mieterseite die eine oder andere Partei ausgezogen ist und der Vermieter den neuen Aufenthalt gar nicht kennt. Hier muss man für entsprechende und hoffentlich wirksame Ermächtigungsklauseln im Mietvertrag sorgen. Auf Vermieterseite ist bei solchen Fällen immer daran zu denken, dass die ursprünglich mehreren Vermieter sich – jedenfalls vorsorglich – mit schriftlicher Vollmacht ausstatten, um dann ggf. handlungsfähig zu sein.

www.ivd-sued.net