Preisanstiege in allen Marktsegmenten
Geschrieben am 26.02.2016

IVD Marktbericht für das Münchner Umland: Anstiege der Kreisstädte bei EFH und ETW

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 28. Januar 2016 auf einer Pressekonferenz wieder den traditionellen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt. „Derzeit kann keine Trendwende auf dem Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland verzeichnet werden“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Markforschungsinstituts. „Alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlandes wiesen im Herbst 2015 gegenüber Frühjahr 2015 erneut steigende Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien auf.“ „Aufgrund der Wohnraumknappheit sowie der hohen Miet- und Kaufpreise in München“, so Prof. Stephan Kippes, „bevorzugen insbesondere Familien mit Kindern die Umlandgemeinden, wo die Wohnkosten vielerorts noch deutlich unter dem Niveau der Landeshauptstadt liegen und das Objektangebot etwas größer ist. Jedoch verzeichnen seit Jahren die meisten Städte und Kommunen im Umkreis von München zunehmend steigende Preise. Dabei ist festzustellen, dass der Preisanstieg sich entlang der S-Bahn-Äste, von München weg, immer weiter nach außen bewegt. In den meisten Orten kann das Angebot mit der Nachfrage nicht mithalten.

Der teuerste Ort im Münchner Umland ist und bleibt die Stadt Starnberg. Das Preisniveau liegt bei freistehenden Einfamilienhäusern mit 1.490.000 € pro Objekt (guter Wohnwert) wesentlich höher als in der Landeshauptstadt München. Bei Doppelhaushälften (860.000 €/ Objekt) sowie bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit 4.350 €/m² verzeichnet Starnberg die höchsten Kaufpreise unter den Kreisstädten des Münchner Speckgürtels auf. Das günstigste Preisniveau unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes weist im Herbst 2015 die Stadt Ebersberg auf. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt hier bei 580.000 €/Objekt und für eine Doppelhaushälfte bei 500.000 €/Objekt. Im Vergleich Herbst 2015 zu Frühjahr 2015 hatten die Städte Starnberg mit +6,4 % und Freising mit +5,9 % die stärksten Anstiege des Kaufpreisniveaus bei freistehenden Einfamilienhäusern zu verzeichnen. Bei Doppelhaushälften lagen vor allem Dachau mit +7,7 % und Erding mit +4,8 % deutlich im Plus. Im Mietbereich waren die Anstiege nicht so stark ausgeprägt wie im Kaufsegment. Die stärksten Zunahmen des Mietpreisniveaus bei Wohnungen aus dem Bestand meldeten die Kreisstädte Fürstenfeldbruck (+6,0 %), Erding (+3,8 %) und Ebersberg (+2,1 %). Betrachtet man die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise im 5-Jahres-Vergleich (Herbst 2015 zu Herbst 2010) liegen die Anstiege in allen untersuchten Marktsegmenten in allen Kreisstädten im zweistelligen Bereich. Dabei verzeichnen bei freistehenden Einfamilienhäusern Starnberg mit +78 %, gefolgt von Erding mit +51 % und Freising mit +45 % die höchsten Zunahmen. In München lag der Kaufpreisanstieg bei +59 %. Bei Eigentumswohnungen/Bestand lag die Landeshauptstadt München im untersuchten Zeitraum neben der Stadt Erding mit jeweils +64 % vorn. Deutlich verhaltener waren die Anstiege bei Mietwohnungen aus dem Bestand. Hier wurden die stärksten Zunahmen in Erding mit +30 % sowie Ebersberg und Freising mit jeweils +29 % gemessen. Aufgrund sehr hoher Baugrundpreise und Baukosten wurde in den vergangenen Jahren Wohnraum eher im gehobenen Segment errichtet, mit der Folge, dass das Objektangebot im einfachen und mittleren Preissegment sich stark ausgedünnt hat. Vor dem Hintergrund der im vergangenen Jahr enorm gestiegenen Zuwanderung wird die Situation in der Zukunft vor allem im Mietbereich noch etwas schwieriger. Die Wohnraumknappheit in der Region München kann nur mit einem Bündel unterschiedlicher Maßnahmen gemildert werden. In erster Linie muss aber deutlich mehr gebaut werden. Dabei können hier sowohl die Umwandlungen von Gewerbe in Wohnflächen, wie beispielsweise ehemalige Fabrikareale, oder sozialverträgliche

Nachverdichtungen einen wichtigen Beitrag leisten. Außerdem sollten große und mittlere Unternehmen wieder verstärkt Mitarbeiterwohnungen anbieten. Gleichzeitig sollten die großen Wohnungsgesellschaften verstärkt in die Errichtung neuer Wohnungen investieren, anstatt wie in der Vergangenheit teilweise geschehen, in hohem Maße Bestandsobjekte zu erwerben. „Viele Landkreise und Gemeinden im Münchner Umland verfügen über ausreichend Bauflächen“, so Prof. Stephan Kippes, „wollen aber weitere Neubaugebiete erst ausweisen, wenn der notwendige Ausbau der Verkehrswege gesichert ist. Die Region München ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen, dies zeigt u.a. das stark zugenommene Fahrgastaufkommen im öffentlichen Nahverkehr. Die endgültige Entscheidung zum Bau der zweiten S-Bahnstammstrecke wird jedoch immer weiter aufgeschoben. Ähnlich wie die Verdichtung des 20-Minute-Taktes auf stark befahrenen S Bahn-Ästen. Eine hohe Priorität hat ebenfalls die zeitgemäße Erschließung des Flughafens durch Expresszüge und Fernbahnanschluss.“ Nachdem im vergangenen Jahr die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip in Kraft getreten sind, plant die Bundesregierung nun weitere Änderungen im Mietrecht. Geplant sind die Verlängerung des Bezugszeitraumes zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre und die Minimierung der modernisierungsbedingten Mieterhöhungen von elf auf acht Prozent. Die Pläne der Bundesregierung zur weiteren Regulierungen des Mietmarktes sieht der IVD sehr kritisch. Die geplanten Änderungen werden zur keiner Entspannung auf dem Wohnimmobilienmarkt führen, sondern haben viel mehr zur Folge, dass sämtliche Anreize für energetische Modernisierungen im Bestand beseitigt werden. Das praktische Einfrieren der Mieten für zehn Jahre wird das Vermieten einer Wohnung für kleine private Vermieter, die laut dem Bundesamt für Bauwesen die größte Vermietergruppe (am Gesamtbestand der bewohnten Mietwohneinheiten gemessen) darstellen, für Jahre unrentabel machen.

Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes:

Dachau

Trotz der Zunahme der Wohnbauaktivität ist das derzeit zur Verfügung stehende Angebot nicht ausreichend, um die hohe Nachfrage nach Wohnraum befriedigen zu können. Besonders knapp ist das Angebot an Baugrundstücken in der Stadt. Das Preisniveau ist im Herbst 2015 gegenüber Frühjahr 2015 in fast allen Marktsegmenten weiter steigend.

 

Ebersberg

Die Stadt Ebersberg gehört, an dem Preisniveau für Wohnimmobilien gemessen, zu den relativ günstigen Orten im Münchner Umland. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Ebersberg beispielsweise „nur“ bei 47 % und die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser bei 29 % des Münchner Niveaus. Das Preisniveau im Herbst 2015 hat in Ebersberg gegenüber Frühjahr 2015 allerdings wie vielerorts in der Region weiter zugelegt. Die freistehenden Einfamilienhäuser mit einem guten Wohnwert verzeichneten im untersuchten Zeitraum einen Anstieg von +2,7 %, Eigentumswohnungen/ Bestand +4,8 % und die Mietwohnungen/ Bestand +2,1 %.

 

Erding

Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt ist in Erding unverändert hoch. Im Kaufsegment herrscht trotz einer regen Neubautätigkeit nach wie vor ein Nachfrageüberhang bei allen Objekttypen. Im Mietbereich ist das Objektangebot etwas größer bei einer guten Nachfrage. Das Kauf- und Mietpreisniveau ist in Erding gegenüber Frühjahr 2015 in allen Marktsegmenten weiter steigend.

 

Fürstenfeldbruck

Die aktuelle Situation auf dem Mietwohnungsmarkt kann in Fürstenfeldbruck derzeit als ausgeglichen mit einer Tendenz zu einem Nachfrageüberhang bezeichnet werden. Im Kaufsegment ist die Nachfrage in allen Marktsegmenten sehr hoch und kann bei weitem nicht bedient werden. Gesucht werden Objekte aller Größen von kleineren Appartements, hier meistens zur Kapitalanlage, bis zu großzügigen familiengerechten Wohnungen.

 

Freising

Aufgrund der hohen Nachfrage und den stark angezogenen Preisen speziell bei Neubauwohnungen ist zu beobachten, dass in der Stadt einige neue Bauvorhaben in Vorbereitung sind, die möglicherweise etwas Entspannung in den Markt bringen. Erfreulich sind ebenfalls die Absichten der Flughafen München Gesellschaft in den an den Flughafen angrenzenden Gemeinden Wohnungen für ihre Beschäftigte zu bauen. Entstehen sollen zunächst etwa 600 Wohnungen in Hallbergmoos und Oberding.

 

Starnberg

Zwar ist der ungebremste Preisanstieg bis auf einige Teilmärkte zum Erliegen gekommen, dennoch ist von einer Entspannung wenig zu spüren. Baugrundstücke bleiben auch weiterhin eine begehrte und sehr teure Ware. Durch die enge Verzahnung des Grundstücksmarktes mit anderen Marktsegmenten wie Eigenheimen und Wohnungen, konnten auch hier leichte Preisanstiege diagnostiziert werden. Bei neugebauten Wohnungen führen zwei preisprägende Faktoren (Bauland und gesetzliche Bauvorschriften) zu Preisanstiegen. Auch bei Wohnungen aus dem Bestand konnten weitere Anstiege verzeichnet werden.

Der ausführliche „Marktbericht Münchner Umland Herbst 2015“kann beim IVD Institut (Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.de) erworben werden.

www.ivd-sued.net
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