Maklerrecht: Zahlung der Maklerprovision
Geschrieben am 09.03.2016

Alle 14 Tage beantwortet unser Experte, Rechtsanwalt Steffen Richter von der Kanzlei Prof. Hauth & Partner, Rechtsanwälte in München, Fragen rund um das Thema lmmobilien. Heutiges Thema: Kann ich zum Einbehalt meiner Wohnung gezwungen werden?“

„Ich habe mich auf Grund der stetig ansteigenden Mietpreise nunmehr für den Erwerb eines Eigenheimes entschieden und bin seit längerer Zeit auf der Suche nach passenden Angeboten. Glücklicherweise habe ich ein interessantes und passendes Angebot im Internet auf einem Immobilienportal ausfindig gemacht und kontaktierte das angegebene Maklerbüro; es kam in den nächsten Tagen zu einem Besichtigungstermin unter Anwesenheit des Verkäufers, des Maklers und mich als Kaufinteressenten. Für mich stellte dies eine unverbindliche Augenscheinnahme und eine erste Einschätzung des Kaufobjektes dar, sodass ich von einer Rechtspflicht nicht ausging. Unabhängig davon habe ich mich später für den Kauf entschieden, wobei die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages erst sechs Monate nach meinem Entschluss erfolgt ist. Grund hierzu waren noch abklärungsbedürftige Umstände, die in die Erwerbsunterlagen einfließen sollten. Nunmehr verklagt mich der Makler auf Zahlung einer Käuferprovision in Höhe von 3,57 %. Bin ich zur Zahlung dieser Maklerprovision verpflichtet?“

Michael Mittermann (Name von der Redaktion geändert)

„Sehr geehrter Herr Mittermann, grundsätzlich bedarf es für den Zahlungsanspruch des Maklers einer vertraglichen Grundlage, die meistens und bei professioneller Arbeit der Maklerbüros auch im Vorfeld bzw. vor der Beauftragung des Maklers vorgelegt, besprochen und schließlich unterzeichnet werden muss. Häufig ist bei Immobilienkäufen der Makler vom Verkäufer bzw. Eigentümer zur Vermakelung beauftragt worden, wobei in diesem Auftrag eine Provisionszahlungsverpflichtung des potentiellen Kaufinteressenten verankert wird. Das Bestellerprinzip, welches seit 1. Juni 2015 gilt und eine ausschließliche Übernahme der Maklerkosten durch den Auftraggeber vorsieht, findet ausschließlich bei Maklergeschäften bei Mietwohnungen Anwendung. Insofern stellt sich stets die Frage, ob der Käufer diese Kenntnis von seiner Zahlungspflicht hatte oder haben konnte und aus welchen Umständen sich diese sodann ergibt. In Ihrem Falle haben Sie eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Makler gerade nicht getroffen, sodass hier nur ein stillschweigendes Provisionsverlangen greifen kann. Durch Ihre Kontaktaufnahme und Objektbesichtigung kann noch keine eindeutige Zahlungspflicht zu Ihren Lasten erkannt werden, außer für den Fall, dass im Zuge dessen die Zahlungsverpflichtung seitens des Maklers als ausdrücklicher Hinweis zweifelsfrei erwähnt wurde. Nach Ihren Angaben hat dies nicht stattgefunden. Neben diesem separaten Provisionsverlangen bzw. versprechen kann jedoch auch durch die Inanspruchnahme der Maklerdienste eine Vertragsgrundlage geschaffen werden. Zum Beispiel wird in der Praxis meistens ein Exposé oder ein Inserat mit weiteren Details und Informationen bezüglich des Objektes an den Interessenten übermittelt, ferner werden weitere Tätigkeiten wie die Einholung von Grundbuchauszügen, Urkunden und die Vereinbarung von maklerfremden Terminen veranlasst. Denn wenn Sie als Interessent über die Besichtigung und erste unverbindliche Kontaktaufnahme zusätzliche Informationen vom Makler erhalten, geben Sie Ihre Kaufabsicht zu erkennen und zeigen dem Makler Ihr Einverständnis hinsichtlich Ihrer Zahlungswilligkeit auf. Dies bedeutet, dass ein Exposé oder eine übermittelte Objektbeschreibung ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages darstellt, allerdings ist dies nicht in einem Zeitungs- oder einer Internetanzeige gegeben. Denn bei solchen Inseraten handelt es sich lediglich um sog. Aufforderungen zur Abgabe eines Vertragsangebotes, wobei bei expliziter Darstellung einer Provisionszahlungsverpflichtung in unmissverständlicher Form auch hier die Maklercourtage als vereinbart gilt/gelten kann. Allerdings ist es Aufgabe des Maklers, zur Sicherung seiner Ansprüche, für klare Verhältnisse zu sorgen und muss deutlich aufzeigen, dass eine Courtage geschuldet ist und welche Person diese zu zahlen hat. Insofern kommt es vor allem auf die Einordung der Objektbewerbung in dem von Ihnen aufgesuchten Portal an, da die jeweiligen Inhalte und Hinweise die Rechtverbindlichkeit beeinflussen. Die bloße erste Kontaktaufnahme und eine unverbindliche Besichtigung sind wohl noch nicht geeignet, einen stillschweigenden Vertrag anzunehmen. Jedoch gilt der Grundsatz, dass bei streitigen Umständen der Makler alles weitere darzulegen und zu beweisen hat. Dies gilt insofern auch für die Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertrag. Unabhängig davon haben Sie dann den Kaufvertrag geschlossen, sodass die Zahlungspflicht Ihrer Maklercourtage zweifelhaft entstanden ist, unabhängig von der Einordnung des Maklervertrags. Etwaige Zweifel können deshalb nicht mehr ausgeräumt werden. Fraglich ist, welche zeitliche Grenze zwischen der Übermittlungs- bzw. Nachweistätigkeit des Maklers und dem späteren Kaufvertragsabschlusses bestehen darf. Denn bei unangemessenen, langen Abwarten geht die Rechtsprechung davon aus, dass zumindest die Vermutung eines Ursachenzusammenhangs im Streitfall nicht bestehen kann. Hintergrund ist, dass die Tätigkeit des Maklers zum Erfolg führen muss. Die absolute Obergrenze der Zeitschiene liegt laut der Rechtsprechung wohl bei ca. 12 Monaten, eine Einheitlichkeit besteht aber nicht. Hier sind auch die einzelfallbezogenen Umstände zu bewerten und in die Entscheidung miteinzubringen, wobei im Sinne der tatsächlichen Vermutung ein sog. Fall des Anscheinsbeweises zu Gunsten des Maklers besteht. Diesen hätten Sie sodann zu erschüttern, was meist auf Grund der schweren Anforderungen nur schwer gelingt. Die bei Ihnen verstrichene Zeitperiode von sechs Monaten liegt sicherlich im gesetzlichen und gerichtlichen Bewertungsbereich und führt nicht zu einem Ausschluss der Maklercourtage. In Ihrem Falle kommen Sie meines Erachtens nicht umhin, die Courtage in voller Höhe zu bezahlen, außer das Angebot des Maklers auf dem Internetprotal ist nicht für den Maklervertragsabschluss geeignet. Soweit dies der Fall ist, sind rechtliche Bedenken hier leider ausgeschlossen.“

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