Vermieter muss nicht aktiv mitwirken
Geschrieben am 19.02.2016

Haus + Grund München mit Erklärungen und Urteilen zur Nachmietersuche

Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter übernimmt. Ein genereller Anspruch des Mieters, während der Laufzeit eines Mietvertrages einen Nachmieter zu stellen, besteht nur dann, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z.B. durch eine Nachmieterklausel, erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München.

Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Besteht keine vertragliche Vereinbarung, in der sich der Vermieter bereit erklärt hat, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, ist der Vermieter bei der Suche nach einem neuen Mieter völlig frei. In diesem Fall hat der Mieter auch dann keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages mit dem von ihm vorgeschlagenen Nachmieter, wenn ihm dieser für Einrichtungen (z.B. eine Einbauküche) eine hohe Ablöse (hier: € 10.000) gezahlt hä0e, während diese Einrichtungen auf dem freien Markt nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Preis verkäuflich sind. Bei Fehlen einer Nachmieterklausel ist der Vermieter nur ausnahmsweise nach dem von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Mieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt, so Rechtsanwalt Rudolf Stürzer. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer, auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat, z.B. weil er eine bessere, billigere oder verkehrsgünstiger gelegene Wohnung gefunden hat. Dagegen können Gründe wie ein beruflich bedingter Ortswechsel, eine schwere Krankheit des Mieters, die Aufnahme in ein Altersheim; aber auch die wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrags darstellen. In diesem Fall obliegt es nach einem neuen Urteil des BGH allein dem Mieter, der während der Laufzeit des Mietvertrags das sog. Verwendungsrisikos trägt, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Nachmietersuche lediglich nicht behindern darf; zu einer aktiven Mitwirkung aber nicht verpflichtet ist. Werbemaßnahmen des vom Mieter beauftragten Maklers auf seinem Grundstück, z.B. das Aufstellen eines Verkaufsschildes sowie die Verwendung von Fotos und Grundrisszeichnungen des Vermieters durch den Makler muss der Vermieter nicht dulden.

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