Wohnen 2045: Nicht alle zieht es in die Städte
Geschrieben am 07.04.2016

Der Wohnungsmarkt driftet in Zukunft weiter auseinander, so das Ergebnis der Prognos-Studie "Wohnen in Deutschland 2045". Erwartungsgemäß werden die zehn großen Ballungsräume vom prognostizierten Bevölkerungszuwachs profitieren. Doch zu den Gewinnern gehören auch das Alpenvorland und die Küstenregionen, zumindest bei der älteren Generation.

Ganz unterschiedliche Herausforderungen erwarten die regionalen Wohnungsmärkte in den nächsten 30 Jahren. Während die Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren weiter ansteigen wird, kämpfen strukturschwache Regionen mit Bevölkerungsschwund, so das Ergebnis der Studie des Wirtschaftsinstituts Prognos, die im Auftrag der Allianz die Entwicklung von Bevölkerung und Wohnungsbedarf untersucht hat.
Jahrelang wurde in allen Studien ein Schrumpfen der Bevölkerung in Deutschland vorausgesagt. Prognos kommt zu einem anderen Ergebnis: "Deutschland entwickelt sich zu einem Einwanderungsland, auf ähnlichem Niveau wie Kanada und die Schweiz. Die Bevölkerung wird in den nächsten 30 Jahren weiter wachsen", erklärt Tobias Koch, Projektleiter bei Prognos. Mit einer Entlastung bereits angespannter Wohnungsmärkte durch eine schrumpfende Bevölkerung sei demzufolge nicht zu rechnen. Da bis 2030 mit zwei Millionen zusätzlicher Haushalte zu rechnen sei, fehlten in den wirtschaftsstarken Metropolen und Universitätsstädten fast eine Million Wohnungen, wenn dort nicht die Bautätigkeit gesteigert wird. "Der Wohnungsmarkt ist einfach zu träge", sagt Koch. Das Wohnungsangebot sei im Schnitt der letzten 15 Jahre deutschlandweit jährlich nur um rund 200.000 Wohnungen gestiegen, zwischen 2011 und 2014 sogar nur um 176.000. In den zehn Spitzenregionen entstanden zwischen 2012 und 2014 nur 60.300 Wohnungen. An der Spitze des Mangels sieht Prognos bis 2030 die Region München mit 158.000, Berlin mit 173.000, Rhein-Main mit 155.000 und Stuttgart mit 146.000 fehlenden Wohnungen. Abhilfe könne nur durch gemeinsame Lösungen benachbarter Regionen geschaffen werden, ist Peter Haueisen, Projektleiter der Allianz Baufinanzierung, überzeugt.
Laut der Studie wächst die Bevölkerung Deutschlands bis 2045 auf 85 Mio. Menschen an. Das sorgt für zusätzlichen Nachfragedruck in den zehn Spitzenregionen, auf die 29% der Wohnungsnachfrage entfallen. Die Zahl der Haushalte werde insgesamt um 14% zunehmen, in den wirtschaftsstarken Gebieten sogar um 18%. In absoluten Zahlen sind das in einer mittleren Prognosevariante 5,6 Mio. Haushalte. Völlig unterschiedlich verteilt zwischen Ost und West liegen die Regionen der Gewinner und Verlierer, Letztere werden voraussichtlich vor allem in Ostdeutschland liegen. Doch neben ostdeutschen Regionen haben auch Nordhessen und das Saarland zukünftig Nachfrageprobleme. An der Spitze der fünf größten Gewinnerregionen liegt München (plus 35%), zur Top-Liga gehören aber auch die Regionen Ingolstadt in Oberbayern und Oldenburg in Niedersachsen. Universität, Zuzug und eine hohe Geburtenrate heben sie in die Spitzengruppe. Umgekehrt ist die Region Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg die Region, die in den nächsten 30 Jahren mit dem höchsten Rückgang an Haushalten rechnen muss. Eine positive Bevölkerungsentwicklung kann Görlitz erwarten. Obwohl dort die Arbeitslosigkeit überdurchschnittlich hoch und die Wirtschaftssituation nicht rosig ist, zieht die Stadt dank einer gelungenen Zielgruppenansprache viele Rentner aus dem Bundesgebiet an und gilt als Rentnerparadies.
Als Treiber für die regional unterschiedliche Entwicklung der Wohnungsmärkte sieht Prognos vor allem die Wanderungsbewegungen. Kriege, Katastrophen, Klimawandel und Wirtschaftsflüchtlinge sorgen weiter für Zuwanderung. Doch den größten Einfluss auf die regionalen Wohnungsmärkte hat die Binnenwanderung. Im Durchschnitt der letzten Jahre sind jährlich 3,8 Mio. Menschen über Kreisgrenzen hinweg umgezogen. 73% der Veränderungen am Wohnungsmarkt gingen 2014 auf die Binnenwanderung zurück, jedoch nur 27% auf Zuwanderung, die sich wiederum besonders auf die wirtschaftsstarken Regionen konzentrierte. Von einem homogenen Wohnungsmarkt ist Deutschland auch in Zukunft weit entfernt. Im Gegenteil, die Märkte werden noch weiter auseinanderdriften. Strukturschwache Regionen müssten damit rechnen, weite Teile ihrer Bevölkerung zu verlieren. Lediglich in jeder zehnten Region werde in 30 Jahren ein ausgeglichener Wohnungsmarkt vorherrschen. Je nach Altersgruppe gibt es unterschiedliche regionale Präferenzen und damit unterschiedliche räumliche Wanderungsmuster. Die jungen Leute bis 30 Jahre zieht es in die Universitätsstädte. Das Umland großer Städte profitiert beim Wanderungssaldo von den 30- bis 50-Jährigen. Ein großer Freizeitwert in schöner Landschaft, wie im Alpenvorland oder den Küstenregionen, sind für die über 65-Jährigen anziehend, wenn die Infrastruktur stimmt. Eine zunehmende Singularisierung und die dadurch wachsende Zahl an Haushalten verschärfen in Zukunft die Situation an den nachgefragten Wohnungsmärkten. Koch rechnet dadurch mit über 5% zusätzliche Haushalte in den nächsten Jahren.

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