Mietrecht: Kündigung wegen fehlender Mitwirkung
Geschrieben am 09.11.2015

Alle 14 Tage beantwortet unser Experte, Rechtsanwalt Steffen Richter von der Kanzlei Prof. Hauth & Partner, Rechtsanwälte in München, Fragen rund um das Thema lmmobilien. Heutiges Thema: „Ist eine Kündigung wegen fehlender Mitwirkung der Besichtigung zulässig?“

„Ich bin Mieter einer größeren 4-Zimmer-Mietwohnung. Bislang gab es keine Schwierigkeiten mit dem Vermieter, allerdings mussten wir in der näheren Vergangenheit diverse Mietmängel und Beschädigungen innerhalb der Wohnung (die Küchenschränke/-zeile) feststellen. Vor allem sind bei zwei Zimmerwänden erhebliche Feuchtigkeitsschäden und auch mittlerweile ein Schimmelbefall aufgetreten. An den Fenstern eines weiteren Zimmers sind Kondenswasser und erhebliche Zugluft feststellbar. In der Küche kam es wegen Feuchtigkeit zu einem Kurzschluss bei Betrieb des Ofens, sodass die Küche seit längerer Zeit nicht genutzt werden konnte. Ich minderte deshalb die Miete und forderte den Vermieter mehrmals auf, die Reparaturen durchführen zu lassen. Zunächst erfolgte keine Reaktion, doch plötzlich kündigte der Vermieter diverse Besichtigungstermine an. Dabei sollten die von mir dargestellten Mietmängel und Beschädigungen in Augenschein genommen werden. Da ich aus beruflichen Gründen nur sporadisch in der Wohnung war und zudem einen längeren Urlaub im Ausland geplant hatte, konnte ich die diversen Vorschläge des Vermieters nicht akzeptieren. Nunmehr erhielt ich ein Schreiben des Vermieters, in dem sowohl Terminvorgaben als auch die Kündigung wegen fehlender Mitwirkung der Besichtigung aufgeführt waren. Ist dies zulässig?“
Bernadette Karlsfelder (Name von Redaktion geändert)

„Sehr geehrte Frau Karlsfelder, grundsätzlich haben Sie das gesetzliche Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht bei bestehenden Mängeln an oder in der Wohnung. Richtigerweise haben Sie den Vermieter auch um entsprechende Abhilfe der Beschädigungen gebeten, um eine Reaktion des Vermieters zu erhalten. In Ihrem Falle wäre sogar eine sog. Ersatzvornahme möglich gewesen; dass bedeutet, dass Sie entsprechende Fachfirmen zur Mängel- und Schadensbehebung auf Kosten des Vermieters hätten beauftragen können, wobei eine angemessene Fristsetzung und ein ausdrücklicher Hinweis notwendig sind. Allerdings ist dem Vermieter zuzugestehen, die von Ihnen dargestellten Mietmängel und Schäden in der Wohnung festzustellen oder mittels Dritter Personen in Augenschein nehmen zu lassen. Hier stellt sich die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sog. Besichtigung- oder Begehungstermine vom Vermieter vorgegeben oder mit gegenseitiger Terminabsprache vom Mieter gewährt werden müssen. In Ihrem Falle lagen unstreitig derartige Umstände vor, die für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauches sprechen. Bei Mietmängeln wie Schimmel, fehlende Dichtigkeit oder aber sogar Beschädigung von Eigenbauten sind vorherige Besichtigungen meist nicht vermeidbar und auch sinnvoll. In der Praxis sollte auf eine wechselseitige Rücksichtnahme und eine einvernehmliche Lösung geachtet werden. Einseitige, seitens des Vermieters ohne Zustimmung des Mieters vorgegebene Besichtigungstermine sind jedoch nicht möglich. Durch Ihre berufliche Abwesenheit und nur punktuelle Wohnraumnutzung entfällt jedoch nicht Ihre Mitwirkung zur gemeinsamen Terminfindung, ebenso wenig entfällt die Abhilfepflicht durch den Vermieter. Demnach haben Sie für eine angemessene und alsbaldige Besichtigung für die Feststellung der Mängel zu sorgen, insofern sind Sie im Einzelfall zur Bestellung einer entsprechenden Vertretung verpflichtet. Selbstredend darf ein Besichtigungs- und Begehungstermin nicht zur allgemeinen Bestandsaufnahme missbraucht werden. Als besondere Fälle gelten Maßnahmen bei Gefahr in Verzug, bei begründeten Verdachtsmomenten einer vertragswidrigen Gebrauchsnutzung, bei streitigen Mängeln, bei den notwendigen Ablesungen, Erstellung von Abrechnungen, bei Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen und anstehenden Mieterhöhungen. Ein periodisches Besichtigungsrecht ohne besonderen Grund steht dem Vermieter nicht zu, der die Besichtigung stets anzukündigen und eine sachliche Grundlage zu nennen hat. In Ihrem Fall ist von einem Besichtigungsrecht des Vermieters auszugehen, weil dies tatsächlich und rechtlich notwendig war und insbesondere von Ihnen angeregt wurde. Bei Terminabsagen in einer unangemessenen Vielzahl oder bei deren bewusster Vereitelung kann im Einzelfall auch ein Kündigungsrecht des Vermieters entstehen, wobei eine erhebliche Pflichtverletzung Ihrerseits zu fordern wäre. Eine feste oder eine fixierte Anzahl von Terminzurückweisungen existiert nicht. Sollte jedoch der Vermieter weiteren Schaden zu befürchten haben und generell von seinen Berechtigungen und Pflichten abgehalten werden, rechtfertigt dies sodann eine Beendigung des Mietverhältnisses. Bedeutsam ist, dass ein Schweigen des Mieters und/oder eine bewusste Nichtbeantwortung von Terminanfragen als Zustimmung für den genannten Termin gelten. Hier kommt es auf die Dauer Ihrer Abwesenheit, den Umfang der Mängel und Beschädigungen und auf die Anzahl der Terminvorschläge an. Ein Kündigungsrecht ist hier wohl (noch) nicht anzunehmen. Der Vermieter kann seinen Besichtigungsanspruch jedoch klageweise durchsetzen. Es ist zu betonen, dass Besichtigungs und Begehungstermine nicht abgelehnt werden können und einer Ablehnungsbegründung bedürfen. Letztlich kann auch eine fristlose Kündigung anwendbar sein, zumindest ist eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung im Einzelfall nicht ausgeschlossen. Von einer absichtlichen Vereitelung oder von einem „Todstellen“ auf Vermieteranfragen ist dringend abzuraten.“