Spar-Chancen nutzen statt verschenken
Geschrieben am 30.11.2015

Wirtschaftliche Stabilität bildet ein rares Gut heutzutage. Eine solide Handlungskompetenz beweist sich als wertvolle Eigenschaft, denn jeder, der zu Hinterfragen beginnt, könnte von der anhaltenden Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) einen Nutzen ziehen und somit für etwas Beständigkeit im eigenen Finanzhaushalt sorgen. Wer sich für eine Immobilie entscheidet, weiß, wie wichtig vorrausschauendes und cleveres Denken ist, denn der Sparkurs unserer Wirtschaft hat viele wechselhafte Gesichter. Die aktuelle Zinspolitik sollte Sie als Kreditnehmer ermutigen, von diesem nicht nur zu profitieren, sondern die günstige Situation für sich selbst ausschöpfend zu nutzen. Im Bereich der Zinssicherung haben Immobilienbesitzer generell zwei Möglichkeiten der Veränderung, entweder in Form einer Umschuldung oder eines Forward-Darlehens.

Sind die gegenwärtigen Bauzinsen niedriger als die der bestehenden Finanzierung, empfiehlt sich eine Umschuldung. Hier ist es sinnvoll, sich den Zeitraum der restlichen Laufzeit anzusehen. Sollte Ihre Zinsbindung in den nächsten sechs Monaten auslaufen, könnten Sie die Gelegenheit wahrnehmen, den jetzigen Zins durch eine Umschuldung zu sichern. Mit der Umschuldung wird die Restschuld des bisherigen Baukredits beglichen, damit eine Anschlussfinanzierung erfolgen kann.
Eine weitere Option besteht darin, durch ein Forward-Darlehen die bisherige Zinsstruktur zu verändern. Hierbei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das Ihnen erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Damit sichern Sie sich den gegenwärtigen Niedrigzinssatz bereits für die Zukunft. Mittlerweile bewegt sich die dafür vorgesehene Zeitspanne auf bis zu 60 Monate im Voraus vor Ablauf der Zinsbindung. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sogar bis zu 66 Monaten. Hier wird folgendes Prinzip angewandt: Der Kunde unterschreibt den Darlehensvertrag heute, ruft das Geld aber erst in einigen Jahren ab. Für jeden Monat Wartezeit verlangen die Kreditgeber traditionell einen Zinsaufschlag. Üblich sind zur Zeit 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat der Vorlaufzeit.
Grundsätzlich erfolgt die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindung. Eine Kündigung der laufenden Baufinanzierung innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist ist grundsätzlich nicht möglich. Doch genau hier gilt es, noch einmal einen intensiven Blick auf sein Sparziel zu werfen, um eventuell schlummernde Maßnahmen nicht ungeachtet zu verträumen und Kredite klug nachzuverhandeln.

Schlupflöcher prüfen

Der Münchner Baufinanzexperte Mahn-Bartholmé empfiehlt, eventuelle Schlupflöcher zu prüfen und konkretisiert folgendermaßen: „Ziehen sie alle zur Verfügung stehenden Gegebenheiten in Betracht. Die erste Möglichkeit besteht beispielsweise darin, dass Sie Ihre Finanzierung zum damaligen Zeitpunkt mit einem Bausparmodell abgeschlossen haben. In Ihrer Bausparphase können Sie Ihr Darlehen jederzeit voll zurückführen und somit umschulden.“
Auch die Kulanz der Bank wäre eine Option, wenn auch meist eher unwahrscheinlich und uninteressanter Natur. Der Kreditgeber muss der außerordentlichen Kündigung laut § 490 Abs. 2 BGB zwar nicht zustimmen, kann aber im Falle der Einigung den davongetragenen Schaden dem jeweiligen Kunden in Rechnung stellen. Mit dieser Vorfälligkeitsentschädigung verliert eine vorzeitige Kündigung jedoch schnell ihren monetären Reiz und der Zauber um denkbare Einsparnisse ist dahin. Die dritte Möglichkeit sieht wie folgt aus: Kramen Sie nach Ihren Baufinanzierungsverträgen und studieren Sie ihn auf eventuell enthaltene fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Der durch die Medien bereits bekannte „Widerrufs-Joker“ könnte Ihr Ass im Spiel der Baufinanzierung sein. Sollten Immobilienbesitzer darin nicht ordentlich belehrt worden sein, kann der abgeschlossene Vertrag jederzeit ohne weiteres widerrufen werden. Mit diesem „Widerrufs- Joker“ könnten Sie Ihren Trumpf ausspielen, das Darlehen vorzeitig beenden und damit die Zinslast senken - ohne dass dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. „Nehmen Sie im Rahmen Ihres Interesses gerne auch das Beratungsangebot der Verbraucherzentrale oder Finanzierungs-Fachleute in Anspruch, die sich genau auf dieses Gebiet spezialisiert haben“, verweist Mahn-Bartholmé.

Handlungskompetenz ist gefragt

Bisher gilt keine zeitliche Beschränkung des Widerrufsrechts, doch der Bund sieht vor, diese Rahmenbedingungen neu zu bestimmen und den Restriktionshebel umzulegen. Bislang gilt folgende Bestimmung: Verträge, die auf einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung basieren, können bis zur Richtigstellung der Informationen widerrufen werden.
Nach aktuellen Plänen der Bundesregierung soll auf der Grundlage der europäischen Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien, die im Frühjahr 2016 in Kraft treten soll, das Widerrufsrecht für Immobiliendarlehen zeitlich befristet werden und somit automatisch nach einem Jahr und 14 Tagen erlöschen. Laut Gesetzesentwurf der Regierung soll dies dann auch rückwirkend für Altverträge gelten. Hier ist also durchaus zügige Handlungskompetenz gefragt, fügt Mahn-Bartholme anmerkend hinzu. Die vierte Möglichkeit findet ihre rechtliche Grundlage im § 489 Abs. 1 ff. BGB und besagt, dass es dem Kreditnehmer in jedem Fall frei steht, sein Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen.“
Um seine Vertragskonditionen dem lukrativsten Stand der momentanen Niedrigzinspolitik anzupassen, müssen grundlegende Gegebenheiten berücksichtigt werden. Es gibt zum Beispiel Finanzinstitute, welche keine Finanzierung umschulden, die der Darlehnsnehmer durch Hilfe einer falschen Widerrufsbelehrung gekündigt hat.
Auch muss unbedingt geklärt werden, ob Ihre Finanzierung in mehrere Bausteine gegliedert ist und wann die unterschiedlichen Umschuldungstermine stattfinden können. Sollten diese über sechs Monate auseinanderliegen, könnte die Suche nach einem neuen Bankpartner ein zähes Projekt darstellen. Bei der Eintragung unterschiedlicher Grundschuldgläubiger im Grundbuch sind Themen wie die Abtretung der Rückgewährsansprüche und Einmalvalutierung zu klären. Es kann vorkommen, dass der im Grundbuch nachrangig eingetragene Grundschuldgläubiger gegebenenfalls seine Zustimmung zur Umschuldung geben muss. „Aktuell sind die Zinssätze samt der Forward-Aufschläge derart günstig, dass man an heutigen Maßstäben gemessen, damit kaum einen Fehler machen kann“, sagt Mahn-Barholmé. Viele Kreditgeber verzichten zudem für den Zeitraum von sechs bis hin zu zwölf Monaten auf einen Forward-Aufschlag, was die vorangegangenen Erkenntnisse natürlich erheblich verbessert. Die Zukunft der Zinssätze für Baufinanzierung ist unvorhersehbar und niemand kann sicher sein in welche Richtung sie sich noch bewegen werden. Wie beim Glücksspiel auch, gibt es hier keine hundertprozentige Nutzen-Garantie, doch manchmal muss man etwas wagen, um schließlich zu gewinnen.

Einsparungen steigern

Es ist empfehlenswert folgenden Faktoren in Ihre Planungen und Vorhaben mit einzubeziehen, um bestehende Chance auf Einsparungen zu steigern:

  • Klären Sie im Vorfeld ab, ob ein Forward-Darlehen für Sie überhaupt möglich ist oder nicht.
  • Arbeiten Sie eng mit Ihrem Darlehensvermittler zusammen, der gemeinsam mit Ihnen den Zinsmarkt im Auge behält. Ein Experte, der sich Tag täglich mit diesem Themengebiet beschäftigt und die jeweiligen Rahmenbedingungen der Anbieter kennt.
  • Achten Sie auf Aktionsangebote mit längeren aufschlagsfreien Monaten.

Baufinanzierungsexperte Mahn-Bartholmé weist noch ergänzend darauf hin: „Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag. Kommt es zum Vertragsabschluss müssen Sie den Zinssatz, jener der zum Zeitpunkt des Abschlusses bestand auch annehmen, selbst wenn die Zinsen zum Umschuldungszeitpunkt noch niedriger sind als die Ihres Forward-Darlehens! Wenn Ihr Bauchgefühl oder Ihr Verstand Ihnen rät, dass die Zinsen im Laufe der nächsten zwei Jahre eher wieder in die Höhe klettern werden, sollten Sie sich für das Forward-Darlehen entscheiden. Doch auch diesem Weg steht eine Alternative gegenüber: Sie warten noch etwas ab, denn es ist durchaus denkbar, dass die Zinsen auf jetzigem tiefen Pegel bleiben werden. In diesem Fall würde die Vorlaufzeit kürzer und der Aufschlag somit geringer ausfallen.“

Lebensziel vor Augen - Sparziel im Blickfeld

Sie sollten sich mit den komplexen Inhalten Ihres Vertrags vertraut machen, die Ansätze der Wertschöpfung hinterfragen und pragmatisch analysieren. Seien Sie nicht leichtsinnig. Ihre Entscheidungsgrundlage sollte nicht von Faktoren wie Termindruck oder Unwissenheit beeinflusst werden. Vor einer verbindlichen Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung empfiehlt es sich, mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern einzuholen, beziehungsweise einen unabhängigen Berater zu Rate ziehen. Dieser kann für Sie die aktuellen Marktgeschehnisse untersuchen und Sie auf verborgene Tücken und Fallen hinweisen. Auch sollten Sie bei Ihrer Entscheidung bedenken und ebenso berechnen, dass ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, unter anderem durch die notwendige Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld. Institute werben immer wieder mit einer Übernahme dieser Kosten und ein Vergleich wird durch mediale Aktionen und Promotions meist äußerst schwierig. Auch hier empfiehlt sich wieder der Rat eines erfahrenen Experten. Wer sein Lebensziel der Immobilie vor Augen hat, sollte auch sein Sparziel nicht aus dem Blickfeld verbannen. Eine Recherche kann mühsam und zeitaufwendig sein, doch noch mühsamer wäre es, am Ende aus mangelndem Informationsaustausch und fehlendem Fachwissen potentielle Zinsersparnisse zu verschenken.