„Das Risiko für Bauträger ist gestiegen“
Geschrieben am 30.05.2016

Fragen an Dr. Jürgen Büllesbach, Vorsitzender der Geschäftsführung bei der Bayerischen Hausbau

Wenn Jürgen Büllesbach das sagt, dann meint er vor allen Dingen München und auf keinen Fall die Bayerische Hausbau, deren Geschäfte er führt. Als Teil der Schörghuber Gruppe sitzt die Firma auf Grundstücken en masse. Der Fokus verschiebt sich vom Entwickler zum Bestandshalter.

Redaktion: „Herr Büllesbach, welche Auswirkungen hat die Schärfung der Strategie heute auf die Bayerische Hausbau?“

Jürgen Büllesbach: „Für uns war klar, dass wir uns fokussieren wollen. Natürlich werden wir unseren Heimatmarkt München als Bestands-halter, Projektentwickler und Bauträger weiter bespielen. Wir wollten aber auch unsere Erfahrung aus diesem Markt an einem weiteren Standort nutzen. Wir haben uns dabei für Hamburg entschieden, weil wir den Markt für vergleichbar mit dem Münchner halten. Unser aktuelles Projekt ist das Esso-Häuser-Areal am Spielbudenplatz auf St. Pauli, bei dem wir durch ein einzigartiges Beteiligungsverfahren eine festgefahrene Situation auflösen konnten. Und wir sind auf der Suche nach weiteren Projekten, sowohl als Bestandshalter wie auch als Projektentwickler.“

Redaktion: „Kann man die Erfahrungen aus dem Münchner Markt so einfach auf Hamburg übertragen?“

Jürgen Büllesbach: „Ich denke schon. Beide Märkte haben relativ hohe Eintrittsbarrieren. Was dazu führt, dass nicht beliebig Wettbewerb stattfindet. Das unterscheidet die beiden Standorte ganz wesentlich zum Beispiel von Berlin. Zudem setzen wir uns in Hamburg mit ähnlichen Rahmenbedingungen auseinander wie in München. Hier gibt es das SoBoN-Modell (Sozialgerechte Bodennutzung - die Red.), Hamburg hat ein ähnlich verlässliches Modell. Beim Herangehen der Stadtentwicklung sehe ich durchaus Parallelen.“ Redaktion: „Werden in Zukunft noch mehr Städte hinzukommen?“ Jürgen Büllesbach:„Aus heutiger Sicht nein. Wir wollen uns tatsächlich fokussieren und dort wo wir sind, stark sein.“

Redaktion: „Stark war das Wachstum von 2013 auf 2014. Der Umsatz hatte sich um 60% erhöht. Können Sie einen Rückblick auf das Jahr 2015 geben?“

Jürgen Büllesbach: „Wir werden 2015 eines der erfolgreichsten Jahre in der 62-jährigen Geschichte der Bayerischen Hausbau haben. Das ist auch auf die Projektentwicklungstätigkeit der letzten Jahre zurückzuführen.“

Auftreten in allen Assetklassen als Bestandshalter und Projektentwickler

Redaktion: „Ist die Hausbau primär ein Projektentwickler oder ein Bestandshalter?“

Jürgen Büllesbach: „Wir betrachten uns zunächst als Bestandshalter und dann als Projektentwickler. Das ist eine Umkehr der Haltung, wie sie noch vor fünf Jahren gelebt wurde. Wir setzen auf das Potenzial unseres Portfolios. Die letzten Jahre haben wir dazu genutzt, unser Portfolio zu adjustieren, uns von Objekten zu trennen, andere hinzuzunehmen oder aus dem Bestand weiterzuentwickeln. Wir sind ein konservatives Unternehmen, das sehr sorgsam mit dem Thema Risiko umgeht. Darum gibt es die klare Konzentration auf das Kernportfolio. Das heißt aber nicht, dass wir nicht weiter Projektentwickler für unser eigenes Portfolio wie auch für Dritte sind.“

Redaktion: „Ist der Fokus auf Bestandshaltung nicht auch dem Markt geschuldet? Die Bayerische Hausbau macht ja gerne große Projekte. Doch solche Flächen gibt es kaum noch.“

Jürgen Büllesbach:„Wir haben in den Jahren 2008 bis 2011 sehr viele Grundstücke erworben und damit den Boden bereitet für das, was wir heute bauen. Richtig ist, dass wir in den letzten Jahren deutlich weniger Grundstücke erworben haben. Man muss nicht jedes Mal einsteigen, wenn heute Grundstücke oder Bestandsobjekte zu Höchstpreisen versteigert werden. Ich glaube aber, dass es noch attraktive Grundstücke gibt und dass es sie auch in Zukunft geben wird.

Die liegen aber nicht mehr links und rechts entlang der Straße. Aber sie werden bei Weitem dafür ausreichen, dass wir unser Projektentwicklergeschäft machen können.“

Redaktion: „Haben Sie den Fokus künftig mehr beim Wohnen oder mehr beim Gewerbe?“

Jürgen Büllesbach: „Kern unserer Strategie ist, dass wir weiterhin in allen Assetklassen als Bestandshalter und Projektentwickler auftreten wollen. Wir haben in den letzten Jahren natürlich mehr Wohnen gebaut, nachdem wir zuvor mehr Gewerbe gemacht hatten. Wenn Sie insbesondere Entwicklungen wie das Joseph Pschorr Haus oder Bikini Berlin hinzuaddieren, kommen wir etwa auf die Hälfte Gewerbe und die Hälfte Wohnen. Das wird bloß nicht so wahrgenommen.“

Nockherberg und weitere Projekte

Redaktion: „Aber lässt sich das Wachstum aufrechterhalten, wenn es weniger Flächen gibt?“

Jürgen Büllesbach: „Wir haben für die nächsten Jahre so gut zu tun, dass wir nicht unbedingt neue Grundstücke brauchen. Allein das Areal am Nockherberg hat 150.000 m² Bruttogrundfläche. Die Gesamtfertigstellung wird bis zu den Jahren 2022/2023 dauern. Auch Projekte wie der Marienplatz 22, die Kardinal-Faulhaber-Straße 1 und die Prannerstraße 4 sowie die Schwanthalerhöhe strahlen auf die nächsten fünf bis acht Jahre aus. Das ist eine relativ komfortable Situation, die es uns ermöglicht, darüber nachzudenken, ob wir ein Grundstück selber bebauen oder Teile davon mit Baurecht veräußern wollen, wie wir das zum Beispiel in der Hochäckerstraße gemacht haben. Außerdem haben wir noch Grundstücke vorrätig, etwa in Riem oder in der Freisinger Landstraße und wir sind laufend dabei neue Flächen zu prüfen.“

Redaktion: „Angesichts des Geldes, das im Markt nach Anlageobjekten sucht, juckt es Sie da nicht, sich von dem einen oder anderen Objekt zu trennen, um Gewinne zu realisieren?“

Jürgen Büllesbach: „Im Rahmen unserer Strategieschärfung haben wir eine Portfolioanpassung vorgenommen. Wir machten und machen das aber nicht opportunistisch, sondern strategisch. Wenn wir uns aus strategischen Überlegungen heraus von einem Objekt verabschieden wollen, dann werden wir das in den nächsten Jahren auch tun. Derzeit nutzen wir die Situation eher, um unser Portfolio aufzufüllen. Beim Nockherberg werden wir mehr als 300 Einheiten in den eigenen Bestand übernehmen. Wir werden dort auch Werkswohnungen für Mitarbeiter bauen, die den Regularien des München-Modells unterliegen und somit Mieten von um die 11 Euro/m² haben werden.“ Redaktion: „Wie sieht es im Gewerbebereich aus?“

Jürgen Büllesbach: „Wir werden auch weiterhin Büroimmobilien bauen. Im Bestand macht die Nutzungsart rund 40% unseres Portfolios aus. Es gibt keinen Grund, davon abzugehen. Nur wurde in den letzten Jahren fast jeder Quadratmeter in der Stadt für Wohnen genutzt. Das wandelt sich im Moment wieder. Wenn tatsächlich eine neue SoBoN kommt, wie sie derzeit diskutiert wird, ist Konversion vielleicht gar nicht mehr so spannend. Das wird zu mehr Bautätigkeit beim Gewerbe führen.“

Nicht nur eitel Sonnenschein nach dem Sommermärchen

Redaktion: „München scheint für Immobilieninvestoren und Projektentwickler so etwas wie ein immerwährendes Sommermärchen zu sein. Wann kommt der Kater?“

Jürgen Büllesbach: „Das muss man differenziert betrachten. Wer in der Lage war, sich vor fünf oder sechs Jahren ein Grundstück zu sichern und es jetzt realisiert, befindet sich in einer komfortablen Situation. Auf der anderen Seite muss man für Grundstücke immer mehr bezahlen. Das Risiko, dem sich Bauträger aussetzen, wenn ein Projekt mal nicht läuft, die Zinsen steigen oder sich die Konjunktur abschwächen sollte, ist deutlich gestiegen. Ich glaube schon, dass der eine oder andere Wettbewerber Schwierigkeiten hat, seine Mannschaft zu füttern, weil er kein fertiges Bauland hat. Es herrscht nicht nur eitel Sonnenschein in diesem Sommermärchen.“

Redaktion: „Bekommen wir Verhältnisse wie in London oder Paris, wo sich nur noch reiche Menschen eine Stadtwohnung leisten können.“

Jürgen Büllesbach: „Es wäre schön, wenn sich München nicht völlig entmischt. Aber ich glaube, dass es ein Stück weit so kommen wird. Die Urbanisierung, die Migration und der generelle Trend nach Süden werden dazu führen, dass wir in München weiteren Zuwachs haben. Die Frage ist, ob sich das 1:1 auf die benötigte Wohnfläche übertragen lässt. Das bezweifle ich sehr. Es wird ein schmerzlicher Prozess, aber man wird sich nicht mehr die 120 m² große Wohnung leisten können, sondern nur noch die 90 m² große. Damit ist der Bedarf an Wohnfläche nicht linear fortschreibbar - die Zahl der Wohnungen wird aber weiter deutlich zunehmen.“

Zuwachs im Münchner Umland

Redaktion: „Um dem Zuwachs zu begegnen, wird von den Münchner Umlandgemeinden gefordert, mehr Bauland für Wohnungen auszuweisen. Werden Sie auch zunehmend im Umland aktiv?“

Jürgen Büllesbach: „Das haben wir schon getan und das werden wir auch weiter tun. Das Umland spielt eine ganz wichtige Rolle. Ich werde nicht müde, die Bürgermeister der Umlandgemeinden Münchens aufzufordern, sich bei der Lösung des Problems stärker einzubringen. Im Moment stützen sich viele auf die Planungshoheit der Kommunen, damit sie kein Bauland ausweisen müssen. Das darf bei einem nur solidarisch zu lösenden Problem nicht sein.“

Redaktion: „Wie lässt sich das Wohnungsproblem anders lösen?“

Jürgen Büllesbach: „Vieles wird meiner Meinung nach davon abhängen, wie dicht man in München bauen darf. Dichte heißt für mich nicht nur, wie viele Stockwerke ich übereinanderstapeln darf. Das hat vielmehr auch mit Freiraum zu tun. Wie viel Quadratmeter Grün brauche ich pro Einwohner? Man muss in vielen Dingen flexibler werden, um tatsächlich mehr Angebot zu schaffen.“

Redaktion: „Was wären da konkrete Vorschläge? Die Stadt überlegt ja, etwa Grünflächen auf dem Dach anzurechnen.“

Jürgen Büllesbach: „Ganz ehrlich, von dem Vorschlag halte ich relativ wenig. Ich bezweifle sehr, dass im Rahmen einer WEG oder im sozial geförderten Wohnungsbau diese Dachflächen tatsächlich qualitativ hochwertig genutzt werden. Zudem sind viele operative Dinge noch nicht gelöst, etwa Sicherheitsfragen. Wenn ich direkt an den Isarauen baue, frage ich mich aber schon, warum muss ich dann noch 27 m² privates und öffentliches Grün pro Person zusätzlich nachweisen. Da verschenkt man Chancen. Das zweite ist, dass auf vielen Baufeldern eine durchaus mögliche, dichtere Bebauung nicht funktioniert, weil etwa der öffentliche Nahverkehr noch nicht gelöst ist. Da muss man in Etappen denken, indem man zum Beispiel den einen Teil der Fläche mit der heute genehmigungsfähigen Geschossfläche mit in diesem Teil erhöhter Dichte bebaut und den anderen Teil erst dann baulich nachzieht, wenn die Verkehrserschließung erfolgt ist. Heute wird alles mit zu geringer Dichte bebaut und das Grundstück ist für immer verbraucht.“

Wohnhochhäuser in München?

Redaktion: „Muss die Stadt beim Thema Wohnhochhäuser umdenken?“

Jürgen Büllesbach: „Ja. Wobei bei Wohnhochhäusern alles unter 14 Stockwerken wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Ich kann mir viele Orte in München vorstellen, wo eine Höhe von über 50 m problemlos machbar wäre, im Arabellapark zum Beispiel. Dass Wohnhochhäuser gleich die höchsten Gebäude der Stadt sein müssen, glaube ich nicht.“

Redaktion: „Sharing ist ein großes Thema, das auch in München immer mehr Fans findet. Auch ein Thema für die Hausbau?“

Jürgen Büllesbach: „An dem Thema Mobilitätskonzepte werden wir noch weiter arbeiten, etwa beim Nockherberg. Hier müsste auch die Stadt noch weiter vorangehen. Hamburg etwa hat seine Stellplatzver-ordnung aufgehoben. Ein Projektentwickler kann abschätzen, wie viele Stellplätze er braucht, um sein Projekt zu platzieren. Von diesem Vertrauensvorschuss ist München noch weit entfernt. Das wäre eine Möglichkeit, um die Baukosten deutlich zu reduzieren und mehr Investitionen zu ermöglichen.“

Redaktion: „Herr Büllesbach, vielen Dank für das Gespräch.“

 

Ein Beitrag aus dem Fachblatt „Immobilien-Zeitung“. Die Fragen stellte Alexander Heintze.

Weitere Informationen finden Sie unter folgenden Links:

www.immobilien-zeitung.de

www.hausbau.de

www.sug-munich.com