Betriebskosten - BGH erleichtert Abrechnung
Geschrieben am 23.02.2016

Haus + Grund München weist auf neues Urteil vom 20. Januar 2016 hin

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, mit der der Vermieter über die vom Mieter (in der Regel monatlich) geleisteten Vorauszahlungen abrechnet, muss nach der Rechtsprechung des BGH folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Bei bestimmten Betriebskostenpositionen, z.B. den Hausmeisterkosten, kann es sein, dass der Vermieter die ihm in Rechnung gestellten Kosten nicht vollständig auf die Wohnungsmieter umlegen darf, z.B. weil der angestellte Hausmeister nur teilweise umlagefähige Arbeiten („echte“ Hausmeisterarbeiten) und zum Teil auch nicht umlagefähige Tätigkeiten (z.B. Verwaltungsarbeiten) ausführt. Für diesen Fall hat der BGH bisher die Auffassung vertreten, dass der Vermieter in seiner Betriebskostenabrechnung nicht nur den umlagefähigen, das heißt „bereinigten“ Betrag der Hausmeisterkosten, angeben muss, sondern auch die ihm in Rechnung gestellten Gesamtkosten sowie die Höhe des Abzugs für nicht umlagefähige Tätigkeiten, damit der Mieter ersehen kann, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Diese Rechtsprechung hat der BGH in seinem neuen Urteil vom 20.1.2016 ausdrücklich aufgegeben und entschieden, dass es hinsichtlich der in der Betriebskostenabrechnung anzugebenden Kosten genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Betrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt, erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Betrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Eine Angabe und Erläuterung der zu diesem Betrag führenden Rechenschritte ist nicht erforderlich. Ob der Vermieter diesen Betrag zutreffend errechnet bzw. ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, kann der Mieter nämlich ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung überprüfen, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, geht es letztlich darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise – sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht – weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann, so Rechtsanwalt Rudolf Stürzer.

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