Mietrecht: Untervermietungserlaubnis
Geschrieben am 09.02.2015

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietsache, d. h. die angemieteten Wohn- bzw. Geschäftsräume ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (bei Wohnraum 3 Monate) berechtigt; sofern die Verweigerung nicht darauf beruht, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 BGB). Unabhängig davon hat der Mieter von Wohnraum gem. § 553 BGB einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse zu ein er solchen Untervermietung entsteht erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund Münch en. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Mieter im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit einem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will. Umgekehrt kann auch bei Auszug eines Mitmieters ein berechtigt es Interesse des Mieters bestehen, dass der Vermieter die Untervermietung an eine andere Person gestattet. Dabei hat der Mieter jedoch keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermieterlaubnis. Um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, o b in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt, muss der Mieter den Dritten namentlich benennen und dem Vermieter vorstellen. Ferner muss der Mieter die für evtl. erforderliche Nachforschungen notwendigen Angaben mach en. Der bloße Wunsch, wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung z u ziehen, reicht für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nicht aus betont Rechtsanwalt Stürzer. Ein berechtigtes Interesse, während eines längeren Urlaubs einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, besteht daher nicht (so z. B. LG Berlin, Urteil v. 6.8.1996, 64 S 249/96, WuM 1996 S. 762). Dagegen wird von der Rechtsprechung bei einer längeren berufsbedingten Abwesenheit ein berechtigtes Interesse des Mieters i.d.R. bejaht; allerdings nur dann, wenn der Untermieter die Wohnung nicht insgesamt zum selbständigen Gebrauch erhalten soll. Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass ein Mieter, der befristet im Ausland tätig ist, ei n berechtigtes Interesse daran hat, von seinen Wohnkosten durch eine teilweise Untervermietung entlastet zu werden. Dies gilt auch dann, wenn nur ein von (hier: 3) Zimmern der Wohnung von der Untervermietung ausgenommen ist und auch diese s Zimmer währen d der Untervermietungszeit vom Mieter nur gelegentlich für eigene Übernachtungen genutzt werden soll, da § 553 Abs. 1 BGB weder quantitative noch qualitative Anforderungen an die Restnutzung durch den Mieter stellt. Bei größeren Wohnungen reicht es daher aus, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt und z.B. e in Zimmer zur Lagerung von Einrichtungsgegenständen oder für gelegentliche Übernachtungen zu rück behält. Verweigert der Vermieter zu Unrecht eine vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung, kann der Mieter für die entgangenen Untermieten vom Vermieter Schadenersatz verlangen (BGH, Urteil v. 11.6 .2014, VIII ZR 349/13).

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