IVD - Dachau mit höchsten Kaufpreiszuwächsen
Geschrieben am 07.11.2016

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat den schon traditionellen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) wieder aktualisiert vorgelegt. „Angesichts des seit Jahren anhaltenden Zuzugs ins Münchner Umland reagieren zumindest einige Gemeinden mit dynamischer Wohnbauaktivität. Trotz gestiegener Baufertigstellungen kann allerdings keine Trendwende auf dem Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland verzeichnet werden“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die Wohnraumknappheit treibt die Miet- und Kaufpreise in den Umlandgemeinden weiter in die Höhe.“

 

 

Hohe Nachfrage nach Wohnraum nur durch rege Neubautätigkeit zu decken

„Grundlegende Motive für den Bevölkerungszuzug ins Münchner Umland liegen vor allem im fehlenden Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der Landeshauptstadt München“, so Prof. Stephan Kippes. „Die Umlandgemeinden reagieren teilweise mit der Ausweisung von Bauflächen, Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnraum und vermehrt mit Nachverdichtung. Zwar gehen die Maßnahmen in die richtige Richtung, doch die hohe Nachfrage kann erst durch eine rege Neubautätigkeit gedeckt werden. Diese kann bisher nur in wenigen Gemeinden beobachtet werden.“ Größere Entfernungen zu Landeshauptstadt München und zum Arbeitsplatz, der sich häufig auch in München befindet, werden in Kauf genommen, unter der Prämisse einer guten verkehrstechnischen Anbindung.

Die Verkehrsinfrastruktur in und um München muss ausgebaut werden

„Die dynamische Entwicklung der Region muss durch den Ausbau des Verkehrsnetzes begleitet werden. Längst überfällig sind die zweite S-Bahn-Stammstrecke, Verlängerung der S-Bahnlinie 7 nach Geretsried sowie der seit Jahren versprochene Ausbau der S Bahnlinie 4 im Landkreis Fürstenfeldbruck“, so Prof. Stephan Kippes. „Die endgültige Entscheidung zum Bau der zweiten S-Bahnstammstrecke wird jedoch immer weiter aufgeschoben. Ähnlich wie die Verdichtung der 20-Minuten-Taktes auf stark befahrenen S-Bahn-Ästen. Eine hohe Priorität hat ebenfalls die zeitgemäße Erschließung des Flughafens durch Expresszüge und Fernbahnanschluss. Man kann nicht von den Bürgermeistern und Gemeinderäten fordern, mehr Flächen als Bauland auszuweisen, wenn es die Verkehrsinfrastruktur schon jetzt nicht hergibt“.

Stadt Starnberg ist teuerster Ort im Münchner Umland

Der teuerste Ort im Münchner Umland ist und bleibt die Stadt Starnberg. Das Preisniveau liegt bei freistehenden Einfamilienhäusern mit 1.530.000 € pro Objekt (guter Wohnwert) um 18% höher als in der Landeshauptstadt München. Bei Doppelhaushälften (900.000€/Objekt) sowie bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit 4.500 €/ m² verzeichnet Starnberg die höchsten Kaufpreise unter den Kreisstädten des Münchner Speckgürtels auf.

Ebersberg weist günstigstes Preisniveau aus

Das relativ gesehen günstigste Preisniveau unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes weist im Frühjahr 2016 die Stadt Ebersberg auf. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt hier bei 595.000€/Objekt und für eine Doppelhaushälfte bei 520.000€/Objekt. Alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlandes wiesen im Frühjahr 2016 gegenüber Herbst 2015 erneut steigende Kaufpreise für Wohnimmobilien auf. Dachau hatte mit +6,6%, gefolgt von Freising mit +5,6% die stärksten Anstiege des Kaufpreisniveaus bei freistehenden Einfamilienhäusern zu verzeichnen. In der Landeshauptstadt München gingen die Kaufpreise im untersuchten Zeitraum um +5,7% nach oben. Bei Doppelhaushälften sticht insbesondere Dachau mit dem Anstieg des Kaufpreisniveaus von +8,9% im Vergleich zu Herbst 2015 hervor. Mit großem Abstand folgten die Kreisstädte Erding und Starnberg, jeweils mit +4,7%. Bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand wies Dachau unter den untersuchten Kreisstädten ebenfalls die höchsten Kaufpreiszuwächse von +6,1% auf, gefolgt von Freising mit +5,7%. Zum Vergleich: Die Preise in der Landeshauptstadt München stiegen in diesem Zeitraum um +6,0%. Im Mietbereich waren die Anstiege nicht so stark ausgeprägt wie im Kaufsegment. Die stärksten Zunahmen des Mietpreisniveaus bei Wohnungen aus dem Bestand wurden in den Kreisstädten Erding (+4,7%) und Freising (+4,5%) registriert.

Kaufpreise von Einfamilienhäusern verzeichnen höchste Zunahme

Betrachtet man die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise seit 2010 liegen die Anstiege nominal in allen untersuchten Marktsegmenten in allen Kreisstädten im zweistelligen Bereich. Dabei verzeichnen bei freistehenden Einfamilienhäusern Starnberg mit +83%, gefolgt von Erding mit +55% und Freising mit +53% die höchsten Zunahmen. In München lag der Kaufpreisanstieg bei +68%. Die Stadt Erding lag in diesem Zeitraum unter den untersuchten Kreisstädten bei Eigentumswohnungen/Bestand mit +64 % vorn. Die Landeshauptstadt München verzeichnete hier mit +74% die höchsten Zuwächse.

Preiseanstiege verhaltener bei Mietwohnungen aus dem Bestand / Gemeinden mit S-Bahn-Anschluss teurer als Gemeinden ohne

Deutlich verhaltener waren die Anstiege bei Mietwohnungen aus dem Bestand. Hier wurden die stärksten Zunahmen in Erding mit +36%, in Freising mit +35% sowie in Ebersberg mit +32% gemessen. Das Preisniveau nimmt in der Regel ab, je weiter man sich aus dem Münchner Stadtgebiet bewegt. Die Gemeinden, die einen direkten Anschluss an die S-Bahnlinie haben, liegen preislich tendenziell höher als die Kommunen ohne eigene S Bahnhaltestelle. Ausnahmen gibt es hier vor allem südlich der Landeshauptstadt, wo sich besonders attraktive Gegenden rund um den Starnberger See sowie Teile des Würmtals befinden. Hier reichen die Preise an das Münchner Niveau und in einigen Segmenten liegen sie sogar deutlich höher. In Gauting werden beispielsweise 75% des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing 88% und in Starnberg sogar 119% (jeweils Einfamilienhäuser, guter Wohnwert). Bei Eigentumswohnungen liegt München klar vor den Kreisstädten. Starnberg erreicht hier nur 85% des Münchener Wertes und landet auf Platz 2. Aufgrund sehr hoher Baugrundpreise und Baukosten wurde in den vergangenen Jahren Wohnraum eher im gehobenen Segment errichtet, mit der Folge, dass sich das Objektangebot im einfachen und mittleren Preissegment stark ausgedünnt hat. Vor dem Hintergrund der im vergangenen Jahr enorm gestiegenen Zuwanderung wird die Situation in der Zukunft in diesem Segment und vor allem im Mietbereich noch schwieriger.

Gemeinden gehen verschiedene Wege bei Versuch bezahlbare Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen

Um der Forderung nach bezahlbaren Mietwohnungen zumindest etwas nachzukommen, gehen die Gemeinden unterschiedliche Wege. Zum Beispiel hat die Stadt Fürstenfeldbruck die Genehmigung von Mehrfamilienhäusern mit Geschossflächen von mehr als 500 m² an die Bedingung geknüpft, einen Anteil von 40% im geförderten Wohnungsbau zu errichten. Eine Prioritätenliste soll sicherstellen, dass Projekte bevorzugt werden, die der Stadt zu einem möglichst überschaubaren Planungsaufwand einen möglichst großen Zugewinn an günstigem Wohnraum bringen. Dies macht es für den Bauträger schwer solche Projekte rentabel durchzuführen. Die Stadt Puchheim will einige marode Gebäude im Planie-Viertel kaufen, um die Sanierung voranzutreiben, die große Immobiliengesellschaften nicht angehen wollen. Zu den Bewohnern sollen Familien mit wenig Einkommen gehören. Andere Gemeinden versuchen Einheimischen Modelle zu fördern, wie zum Beispiel Ebersberg, Vaterstetten oder Putzbrunn.

Wohnraumknappheit muss in erster Linie durch mehr Bebauung bekämpft werden

Die Wohnraumknappheit in der Region München kann nur mit einem Bündel unterschiedlicher Maßnahmen gemildert werden. In erster Linie muss aber deutlich mehr gebaut werden. Dabei können hier sowohl die Umwandlungen von Gewerbe in Wohnflächen, wie beispielsweise ehemalige Fabrikareale, oder sozialverträgliche Nachverdichtungen einen wichtigen Beitrag leisten. Außerdem sollten große und mittlere Unternehmen wieder verstärkt Mitarbeiterwohnungen anbieten. Gleichzeitig sollten die großen Wohnungsgesellschaften verstärkt in die Errichtung neuer Wohnungen investieren, anstatt wie in der Vergangenheit teilweise geschehen, in hohem Maße Bestandsobjekte zu erwerben.

Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes

Dachau

Angesichts der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum in Dachau hat die Stadt mit reger Wohnbauaktivität reagiert. Dennoch sind die Baufertigstellungen nicht ausreichend vorhanden, um die hohe Nachfrage befriedigen zu können. Besonders knapp ist das Angebot an Baugrundstücken in der Stadt. Das Preisniveau ist im Frühjahr 2016 gegenüber Herbst 2015 in fast allen Marktsegmenten weiter steigend.  

Ebersberg

Die Stadt Ebersberg gehört, an dem Preisniveau für Wohnimmobilien gemessen, zu den relativ günstigen Orten im Münchner Umland. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Ebersberg beispielsweise „nur“ bei 46% und die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser bei 33% des Münchner Niveaus. Das Preisniveau im Frühjahr 2016 hat in Ebersberg gegenüber Herbst 2015 allerdings wie vielerorts in der Region weiter zugelegt. Die freistehenden Einfamilienhäuser mit einem guten Wohnwert verzeichneten im untersuchten Zeitraum einen Ansti eg von +2,6%, Reihenmittelhäuser/Bestand +4,8%, Doppelhaushälften/Bestand +4,0% Eigentumswohnungen/ Bestand +2,3% und die Mietwohnungen/ Bestand +2,1%.  

Erding

Trotz reger Neubautätigkeit in Erding kann die Nachfrage, insbesondere im Kaufsegment, derzeit nicht ausreichend bedient werden und bleibt unverändert hoch. Eine starke Nachfrage kann sowohl seitens der Eigennutzer als auch vermehrt durch Kapitalanleger festgestellt werden. Im Mietbereich ist das Objektangebot etwas größer, daher kann die Nachfrage besser gedeckt werden als bei Kaufobjekten. Das Kauf- und Mietpreisniveau ist in Erding gegenüber Herbst 2015 in allen Marktsegmenten weiter steigend.

Fürstenfeldbruck

Fürstenfeldbruck gehört zu den Städten im Ballungsraum München, die in den nächsten Jahren den höchsten Bedarf an Wohnraum erwarten. Die Stadt reagiert auf diese Entwicklung, indem sie Bauvorhaben bevorzugt, die zu einem möglichst überschaubaren Planungsaufwand einen großen Zugewinn an Wohnraum bringen. Zurzeit kann bei allen Objekttypen im Kaufsegment eine sehr hohe Nachfrage bei einem schwachen Angebot im Kaufsegment beobachten werden. Gesucht werden Objekte aller Größen von kleineren Appartements, hier meistens zur Kapitalanlage, bis zu großzügigen familiengerechten Wohnungen. Die aktuelle Situation auf dem Mietwohnungsmarkt kann in Fürstenfeldbruck derzeit als noch relativ ausgeglichen mit einer Tendenz zu einem Nachfrageüberhang bezeichnet werden.

Freising

Aufgrund der hohen Nachfrage und den stark angezogenen Preisen speziell bei Neubauwohnungen ist zu beobachten, dass in der Stadt einige neue Bauvorhaben in Vorbereitung sind, die den Markt möglicherweise etwas entspannen werden. Erfreulich sind ebenfalls die Absichten der Flughafen München Gesellschaft in den an den Flughafen angrenzenden Gemeinden Wohnungen für ihre Beschäftigte zu bauen. Entstehen sollen zunächst etwa 600 Wohnungen in Hallbergmoos und Oberding.

Starnberg

Ein selektiv hoher Siedlungsdruck und ein stagnierendes Angebot bestimmen weiter den Markt in Starnberg. Das Preisniveau geht nur noch ganz langsam nach oben. Das größte Nadelöhr für eine deutliche Dämpfung der Preise bleibt weiterhin die unzureichende Ausweisung von neuem Bauland. Auf dem lokalen Mietmarkt bremst nun die Mietpreisbremse den Preisanstieg etwas, führt aber nicht zu einer substanziellen Entspannung. So sind die Preise für Miethäuser und -wohnungen im Bestand recht konstant. Weitere ausführliche Informationen über die aktuellen Preise der Wohnimmobilien können dem „Marktbericht Münchner Umland Frühjahr 2016“ entnommen werden.



Der Bericht kann im Online-Shop auf www.ivd-sued-shop.de oder im IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, info@ivdinstitut.de) erworben werden.