immostar.de Wohnreport KW 48
Geschrieben am 28.11.2016

Vorkaufsrecht des Mieters bei Wohnungsüberlassung

Familie Maier ist Mieter einer im 1. OG eines Mehrfamilienhauses gelegenen 4-Zimmer-Wohnung der Beklagten. Sie bewohnt die Mieträume auf Grund eines mit der Beklagten am 17.11. abgeschlossenen Mietvertrags. Die Wohnung wurde ihnen zum 15.12. überlassen. Am 28.09., also vor Abschluss des Mietvertrags und vor Überlassung der Räumlichkeiten an die Familie Maier, ließ die Bekl. eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16.12. veräußert die Bekl. die von den Familie Maier angemietete Wohnung an die Ehefrau des Geschäftsführers der Beklagten. Wenige Tage später, am 23.12., erfolgte die Eintragung der Teilungserklärung vom 28.09. in das Grundbuch. Die Käuferin wurde am 18.10. als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im November nächsten Jahres erlangte Familie Maier Kenntnis von dem Abschluss des Kaufvertrags, nicht aber von dessen Inhalt. Familie Maier ist der Auffassung, sie seinen hinsichtlich der veräußerten Mietwohnung gem. § 577 I 1 BGB zum Vorkauf berechtigt gewesen, weswegen ihnen ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz zwischen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der Wohnung zustehe. Sie haben demzufolge erstinstanzlich Auskunft von der Beklagten über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zum Ersatz des ihnen entstanden oder noch entstehenden materiellen Schadens begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger ihre Auskunftsbegehren weiterverfolgt, jedoch an Stelle des ursprünglichen Feststellungsbegehrens im Weg der Stufenklage Zahlung des sich nach Erteilung der Auskunft ergebenen Schadensersatzbetrags nebst Zinsen verlangt. Das Landgericht Frankenthal hat unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung durch Teilurteil der Klage stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision haben die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiterverfolgt. Die Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückweisung der Berufung sowie zur Abweisung der in zweiter Instanz erhobenen Stufenklage. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil entschieden worden, da die Kl. in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung. Das Berufungsgericht hat übersehen, dass es für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 I 1 Alt. 1 BGB nicht ausreicht, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.  

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Vermieter müssen Heizanlagen wieder anschalten

Normalerweise werden die Heizungen nicht das ganze Jahr betrieben. „Der Vermieter kann während der Sommermonate den Haupthahn abdrehen. Wenn es aber, wie jetzt, wieder kühler wird, muss der Mieter natürlich die Möglichkeit haben, seine Wohnung zu heizen.“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München e.V.. Da es keine gesetzliche Regelung über die Dauer der Heizperiode gibt, gilt, was im Vertrag steht. In vielen Mietverträgen ist eine Heizperiode festgelegt, die am 1. Oktober beginnt. Ab diesem Zeitpunkt muss der Vermieter das Heizen ermöglichen. Auf 20 bis 22 Grad muss der Mieter hochheizen können – zumindest zwischen 6.00 und 23 Uhr. „Wenn dies nicht der Fall ist, liegt ein Mangel vor und der Mieter kann seine Miete kürzen“, so Volker Rastätter. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann der Mieter sogar fristlos kündigen. Nachts reichen nach der Nachtabsenkung Temperaturen von 18 Grad aus. „Nachtabsenkung bedeutet aber nicht, dass auch die Temperatur der Warmwasserversorgung abgesenkt werden darf. Warmes Wasser muss es rund um die Uhr geben“, sagt Rastätter. Hier wird in Bad und Küche eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Auch darf es nicht zu lange dauern, bis das warme Wasser kommt – spätestens nach 10 Sekunden sollte man warm duschen können.  

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