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Empirica-Preisindex: Miete und Kauf - Licht und Schatten

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Die Steigerungsrate der Mietpreise in den Top-7-Städten war 2018 mit 4,2% (Vj. 5,9%) erstmals seit 2014 rückläufig. Dabei reicht die Spanne von Hamburg mit 1,3% (Vj. 4,3%) über München bis Berlin mit 6,4% (Vj. 7,8%). Angebotsseitig ist dies als Etappenerfolg des zunehmenden Neubaus zu werten. Aber bei den Steigerungsraten von Ein- und Zweifamilienhäusern sind München und Rosenheim mit Abstand führend in Deutschland. Landshut belegt im empirica-Kaufpreis-Ranking den siebenten Platz unter den zehn teuersten Städten Deutschlands.

Anders die Entwicklung der Kaufpreise für ETW: Diese haben in den Top- 7-Städten nochmal an Fahrt gewonnen (vgl. Abb. unten). In- und ausländische Kapitalanleger wittern angesichts der Niedrigzinsen hier weiterhin Renditechancen. Auch bundesweit steigen Kaufpreise erheblich stärker als Mietpreise (alle Baujahre). Aber vor allem haben hier 2018 die Preise für Eigenheime (9,1%, Vj. 6,9%) erstmals seit der Finanzkrise stärker zugelegt als die für ETW (9,0%, Vj. 8,3%). Dieser Effekt spiegelt die Risiken und Nebenwirkungen der Suburbanisierung sowie der zunehmenden Baulandknappheit im Umland der Schwarmstädte. Im laufenden Jahr wird dieses Preisfeuerwerk durch das neue Baukindergeld weiter geschürt. So wird die Teuerung ins Umland der Schwarmstädte exportiert, während die ländlichen Regionen weiterhin Einwohner verlieren und so zusätzlichen Leerstand produzieren.

Der Index inserierter Mieten steigt im Neubau kontinuierlich an. Gegenüber dem letzten Quartal (3.Q’18) sind die Mietpreise in den kreisfreien Städten um 0,4% gestiegen, in den Landkreisen fällt der Zuwachs mit 0,8% etwas höher aus. Im Jahresvergleich (gegenüber 4.Q‘17) beträgt der deutschlandweite Anstieg 2,9%.

Seit Beginn der Zeitreihe im 1. Quartal 2004 haben die Neubaumieten deutschlandweit somit um 32,8% zugelegt, in den kreisfreien Städten um 41,2% und um 28,2% in den Landkreisen.

Die Zusammensetzung des Mietpreis-Rankings hat sich in diesem Quartal nicht verändert. Ingolstadt verliert jedoch erneut drei Plätze und rutscht auf den zehnten Platz. Freiburg verliert zwei Plätze. Dafür rückt Darmstadt vier Plätze vor und Hamburg gewinnt einen Platz. Der Anstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen nimmt weiter seinen Lauf. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 2,0% über dem Niveau des vergangenen Quartals.

In den Landkreisen ist der Anstieg mit +1,4% etwas geringer. Im Jahresvergleich (gegenüber 4.Q‘17) sind die Preise deutschlandweit somit um 7,7% gestiegen, 9,4% in den kreisfreien Städten und 6,4% in den Landkreisen. Seit Beginn der Zeitreihe (1.Q‘04) sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit um 57,5% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 80,7%.

In Landkreisen haben sie im selben Zeitraum um 44,3% zugelegt. Hamburg ist nicht mehr im TOP-10-Ranking vertreten. Augsburg rückt dafür wieder rein. Berlin und Erlangen tauschen die Plätze und Regensburg rückt einen Rang vor. In allen TOP-10-Städten steigen die Kaufpreise weiter an. Bundesweit sind die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,0% gegenüber dem letzten Quartal gestiegen.

In den Landkreisen fällt der Zuwachs mit 2,1% geringfügig stärker aus als in den kreisfreien Städten (+1,9%). Im Jahresvergleich (gegenüber 4.Q‘17) haben die Preise somit bundesweit um 9,6% zugelegt, 9,8% in den kreisfreien Städten und 9,4% in den Landkreisen.
Seit Beginn der Zeitreihe (1. Quartal 2004) sind die inserierten Kaufpreise für neue EZFH deutschlandweit um 45,3% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 58,6% und in Landkreisen um 37,5%. Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen; Preistrends dürfen daher nicht überinterpretiert werden. Wiesbaden und Darmstadt machen einen Platz gut, Heidelberg sogar drei. Dafür rutschen Stuttgart, Ingolstadt und Düsseldorf einen Platz ab, Landshut verliert zwei Plätze.
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