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Eigenbedarf - Zweitwohnung muss nicht Lebensmittelpunkt sein

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Rechtsprechung
Verfasst am 03.03.2019, in der Kategorie "Rechtsprechung"
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Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er diese für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Soll die gekündigte Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt werden, ist nach der Rechtsprechung des BGH eine zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ nicht möglich; eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung aller Umstände des Einzelfalles allgemein verbindliche Aussagen - etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Wohnung - nicht zulässt (BGH, Beschluss v. 22.08.2017, VIII ZR 19/17, GE 2017 S. 1465).

Daher kann nach einem neuen Beschluss des BGH auch ein im Ausland lebender Eigentümer für seine bislang vermietete Wohnung in Deutschland auch dann Eigenbedarf geltend machen, wenn er oder seine Angehörigen die Wohnung künftig nur wenige Wochen im Jahr (hier: zweimal im Jahr für mehrtägige Familientreffen) nutzen möchten. Die Begründung des Lebensmittelpunktes in der Mietwohnung ist dabei nicht erforderlich (BGH, Beschluss v. 21.08.2018, VIII ZR 186/17, NZM 2018 S. 983). Dementsprechend hat der BGH in einem weiteren neuen Beschluss darauf hingewiesen, dass auch ein auswärts, ca. zwei Autostunden von der herausverlangten Mietwohnung entfernt beheimatete Vermieter, der bereits eine Zweitwohnung in dem Anwesen vorhält, die für eine Eigenbedarfskündigung „vernünftigen und nachvollziehbaren“ Gründe im Sinne der höchstrichterlich Rechtsprechung haben kann, wenn er in dem Anwesen eine weitere Wohnung beansprucht, weil diese größer und heller ist, er in dieser Wohnung daher auch mehrtägige Besuche unter angemessenen Bedingungen empfangen und damit auch den Kontakt zur Familie der Tochter intensivieren kann und dieser „Wohlfühlaspekt“ dazu beitragen wird, die zuletzt reduzierte Aufenthaltsquote in der Stadt und die Teilnahme am städtischen Kulturleben wieder zu erhöhen.

Dabei sind die vom Vermieter genannten Bedarfsgründe besonders sorgfältig zu prüfen, wenn es in der Vergangenheit zu Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien gekommen ist. Eine solche „Zerrüttung“ des gekündigten Mietverhältnisses durch eine Vielzahl von Rechtstreitigkeiten und gegenseitigen Strafanzeigen ist auf der Ebene eines ggf. missbräuchlichen Verhaltens des Vermieters zu würdigen. Will das Berufungsgericht Aussagen von Zeugen dabei anders würdigen als die Vorinstanz, muss es die Vernehmung der Zeugen wiederholen; andernfalls stellt dies eine rechtsfehlerhafte Anwendung von zivilprozessualen Vorschriften dar, die den Anspruch des Vermieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 Grundgesetz) verletzt (BGH, Beschluss v. 23.10.2018, VIII ZR 61/18, NZM 2018 S. 988 - entgegen LG München I, Urteil v. 24.01.2018, 14 S 9552/17, ZMR 2018 S. 334).
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