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Stadt München: Angespannte Lage bei Kaufobjekten - aber die hohen Zuwächse fallen etwas geringer aus

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Verfasst am 21.11.2018, in der Kategorie "Wohnen + Leben"
Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat jetzt den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Herbst 2018“ vorgelegt. „Auch wenn die Marktakteure mancherorts in Bayern von einer gefühlten Abkühlung auf dem Wohnimmobilienmarkt berichten, kann diese anhand der Zahlen aus der aktuellen IVDHerbsterhebung noch nicht bestätigt werden. Weder hat der Preisauftrieb in Bayern substantiell an Schwung verloren“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „noch ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien zurückgegangen. Speziell in Groß- und Mittelstädten sind erneut markante Preissteigerungen zwischen 4 % und 8 % je nach Objekttyp im Halbjahresvergleich ermittelt worden. Die Preise nähern sich hierbei allmählich dem Zenit“. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt.

In der gesamtbayerischen Betrachtung stellt das IVD-Institut im Herbst 2018 eine deutlich steigende Kaufpreistendenz in allen Marktsegmenten fest. Am stärksten ziehen im Halbjahresvergleich die Baugrundstückspreise für Geschossbau (+9,1 %) und für Einfamilienhäuser (+7,1 %) sowie die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestand: +6,4 %, Neubau: +6,8 %) an. Schwächere Zuwachsraten weisen Häuser zum Kauf auf, wobei neugebaute Objekte (Reihenmittelhäuser: +5,5 %, Doppelhaushälften: +5,0 %) höhere Anstiege verzeichnen als Bestandsobjekte (Reihenmittelhäuser: +4,7 %, Doppelhaushälften: +4,4 %, freistehende Einfamilienhäuser: +4,1 %).

„Von weiterhin hohen Preissteigerungen sind insbesondere die bayerischen Großstädte betroffen. Hier betragen die Zuwächse bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen (Bestand, guter Wohnwert) +4,5 % gegenüber der Erhebung im Frühjahr 2018“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. In Mittelstädten zwischen 50.000 und 100.000 Einwohnern sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand im Herbst 2018 um +3,1 % gegenüber Frühjahr 2018 gestiegen. Der Aufwärtstrend hat sich in diesem Marktsegment leicht abgeschwächt, im Halbjahresvergleich zwischen Herbst 2017 und Frühjahr 2018 lag dieser Wert bei +3,6 %. In Kleinstädten zwischen 10.000 und 50.000 Einwohnern fallen die aktuellen Preissteigerungen mit +4,2 % ähnlich hoch aus wie im Halbjahreszeitraum zuvor. In Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern ist eine leichte Verlangsamung der Preisanstiege spürbar. Lag der durchschnittliche Anstieg im Frühjahr 2018 gegenüber Herbst 2017 bei +2,9 %, fiel dieser aktuell auf +2,5 %.

Bayern im 10-Jahres-Vergleich

In den letzten 10 Jahren erfuhren die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Bayern die stärksten Steigerungen (+131,8 %), gefolgt von den Baugrundpreisen für Geschossbau (+102,8 %) und Kaufpreisen für gebrauchte Eigentumswohnungen (+98,3 %), die sich jeweils verdoppelten. Bei Häusern zum Kauf sind folgende Zuwächse festzustellen: freistehende Einfamilienhäuser +88,2 %, Doppelhaushälften +93,1 % und Reihenmittelhäuser +84,7 % (jeweils Bestandsobjekte).

Oberbayern

Als prosperierende Region ist Oberbayern gefragt wie nie. Das bestätigen die aktuellen Immobilienpreise, die seit Jahren unaufhaltsam steigen. Am stärksten verteuert sich im Halbjahresvergleich der Baugrund für den Geschossbau (+9,1 %) und für EFH (+7,4 %). Ebenfalls mit einem hohen Kaufpreiszuwachs von +8,1 % rangieren neugebaute Eigentumswohnungen ganz oben. Mit +5,8 % schließen sich Reihenmittelhäuser/ Neubau und mit +4,8 % Reihenmittelhäuser/Bestand an. Bei Doppelhaushälften und freistehenden Einfamilienhäusern fallen die Anstiege etwas verhaltener aus; diese liegen bei knapp über 4 %.

München

Die Stimmung auf dem aufgeheizten Wohnimmobilienmarkt in der Landeshauptstadt bleibt weiter angespannt, auch wenn die Zuwächse bei Kaufpreisen etwas geringer ausfallen als in den vergangenen Jahren. Auf der Käuferseite hat die Preissensibilität deutlich zugelegt. Kaufinteressenten sind nicht mehr bereit, die aufgerufenen hohen Preise zu zahlen oder sich finanziell zu überfordern. Die höchsten Teuerungsraten verbuchen zwischen Frühjahr und Herbst 2018 Eigentumswohnungen (Bestand: +7,8 % und Neubau: +6,1 %), gefolgt von Doppelhaushälften (Bestand: +6,4 % und Neubau: +5,3 %) und dem Baugrund für freistehende Einfamilienhäuser mit +6,0 %. Die Kaufpreisanstiege bei weiteren Objekttypen fallen schwächer aus und bewegen sich zwischen 3 % und 4 %. „Während sich die Preise in zentralen Lagen tendenziell nach oben bewegen“, so Prof. Stephan Kippes, „weisen dezentrale Lagen kaum Preisanstiege auf bzw. müssen entsprechende Abstriche hinnehmen.“ Nichtrenovierte Objekte sind nur schwer vermarktbar. Zum einem fehlt es den Interessenten häufig an Zeit und Motivation zu renovieren, verstärkt aber stehen die Handwerker zur Auftragsausführung nicht zur Verfügung. Auch denkmalgeschützte Immobilien sind kompliziert zu veräußern, da sie stark reglementiert sind und dadurch für Kaufinteressenten zeit- und kostenintensiv.

München im 10-Jahres-Vergleich

In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in München enorm gestiegen. Besonders die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser zogen massiv an. Heute muss man dafür viermal so viel bezahlen wie noch vor 10 Jahren. Im Geschossbau liegt die Teuerungsrate beim 2,9-Fachen. Die Preise für freistehende Einfamilien-, Reihenmittel- und Doppelhaushälften, jeweils Bestandsobjekte, haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt. Auch für Eigentumswohnungen - unabhängig von Bestand oder Neubau - muss aktuell mehr als doppelt so viel bezahlt werden als noch vor 10 Jahren.

Der Immobilienmarkt in ausgewählten Städten Bayerns

Augsburg

Die seit 2010 zu beobachtende Angebotsverknappung auf dem Wohnimmobilienmarkt setzt sich 2018 weiter fort. Die deutlichen Preissteigerungen der letzten Jahre können dagegen nicht mehr am Markt durchgesetzt werden. Die verstärkte Preissensibilität der Kaufinteressenten sorgt dafür, dass die aufgerufenen hohen Preise nicht mehr bezahlt werden (können).

Ingolstadt

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Ingolstadt weiterhin hoch. Die finanziellen Möglichkeiten der großen Mehrheit der Marktteilnehmer werden von den Investoren und Vermietern allerdings überschätzt. Die Anzahl der zahlungswilligen Käufergruppen, die sich Wohnimmobilien in angespannten Ballungsräumen noch leisten können, schrumpft zunehmend. Dieses spiegelt sich in den aktuell erhobenen Preisen wider. Die großen Preisanstiege der vergangenen Jahre gehören erst einmal der Vergangenheit an. Die Immobilienpreise in Ingolstadt sind seit einem Jahr weitgehend konstant, nur noch Neubauwohnungen verzeichnen Preiszuwächse.

Rosenheim

Aufgrund der angespannten Wohnsituation in Rosenheim sind neben Wohnungen und Häusern im Stadtbereich auch Angebote in stadtnahen und ländlichen Regionen teurer geworden und können in relativ kurzer Zeit vermarktet werden. Dies unterstreicht die aktuelle Erhebung der Kaufpreise in Rosenheim, die bei allen Objekttypen eine steigende Tendenz bestätigt. Die Anstiege fallen gegenüber Frühjahr 2018 deutlich aus, lediglich im Neubaubereich ist der Zuwachs etwas verhaltener. Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungs- instituts, von folgenden marktrelevanten Trends und Ergebnissen: Einer Hochrechnung des IVD-Marktforschungsinstituts zufolge wird der Immobilienumsatz in Bayern bis Ende des Jahres 2018 auf 54 Mrd. € ansteigen und somit die herausragenden Ergebnisse von 2016 und 2017 mit jeweils 51 Mrd. sogar noch übertreffen.

Das Gesamttransaktionsvolumen beträgt in Bayern in den ersten drei Quartalen 2018 rund 40,5 Mrd. €. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres liegt die Veränderung bei einem deutlichen Plus von 5,5 %. Laut einer Hochrechnung des IVD-Instituts wird die Zahl der Baugenehmigungen bayernweit bis Ende des Jahres 2018 voraussichtlich rund 68.000 betragen. Somit würden die Baugenehmigungen im Vorjahresvergleich um knapp 6 % steigen. Von Januar bis August 2018 wurden 45.497 Wohnungen in Bayern zum Bau freigegebenen. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres wurde ein deutlicher Zuwachs von +6,6 % festgestellt. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner nahm 2018 (Hochrechnung) gegenüber 1995 im bayerischen Durchschnitt um über die Hälfte (+56 %) zu. Die Preise für Einfamilienhäuser zogen im gleichen Zeitraum um rund +48 % an.

Nach einer langen Talfahrt stieg das Bauzinsniveau seit 2017 minimal an. Im Vergleich zu 1995 liegt der Rückgang des Bauzinsniveaus bei Baukrediten bei insgesamt -72 %. Somit ist der Eigenheimerwerb trotz des starken Preisanstiegs erschwinglicher geworden. Im September 2018 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren beträgt der Zinssatz im Juli 2018 1,95 % (Juli 2017: 1,92 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren liegt bei 1,74 % (Vorjahresmonat: 1,68 %). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung beträgt im Juli 2018 vorläufig 0,21 Prozentpunkte.

Der ausführliche Bericht kann beim IVD Süd e.V. erworben werden.
www.ivd-sued-shop.de