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Gesetzliche Schriftform - Bei Verstoß ist ordentliche Kündigung jederzeit zulässig

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Verfasst am 07.11.2018, in der Kategorie "Rechtsprechung"
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Beträgt die Laufzeit eines Mietvertrages mehr als 1 Jahr, muss er einschließlich sämtlicher Nachträge und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden; andernfalls gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher von jeder Partei jederzeit ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Sog. Schriftformheilungsklauseln sollten dies verhindern z.B. durch Vereinbarung, dass sich die Parteien verpflichten, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schrift form vorzeitig zu kündigen.

Solche Klauseln hat der BGH bereits mit Urteil v. 27.09.2017 (XII ZR 114/16, GE 2017 S.1397) für unwirksam erklärt, weil das gesetzliche Schriftformerfordernis bei langfristigen Mietverträgen nämlich nicht nur sicherstellen soll, dass ein Grundstückserwerber, der als Vermieter in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt , dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann; sondern ferner dazu dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zu gewährleisten. In einem neuen Urteil hat der BGH diese Rechtsprechung bestätigt und darauf hingewiesen, dass Schriftformheilungsklauseln deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern können, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig z.B. während dessen Laufzeit ordentlich zu kündigen (BGH, Urteil v. 11.04.2018, XII ZR 43/17, GE 2018 S.704).