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Fristlose Kündigung bei Gewalttätigkeiten und Bedrohung

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Verfasst am 08.05.2018, in der Kategorie "Rechtsprechung"
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbes. eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs.1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs.2 BGB).

Nach ständiger Rechtsprechung und zahlreichen aktuellen Urteilen ist dies der Fall, wenn eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters einen Straftatbestand (z.B. Körperverletzung, Sachbeschädigung, Beleidigung) erfüllt (LG München I, Urteil v. 27.09.2017, 14 S 288/17, ZMR 2018 S.47; Beschluss v. 20.12.2005, 14 S 22556/05, WuM 2006 S.524). Dabei hängt bei einer Körperverletzung die Zulässigkeit der fristlosen Kündigung nicht davon ab, ob und welche Verletzungen die angegriffene Person tatsächlich erlitten hat (LG Berlin, Beschluss v. 17.07.2017, 65 S 149/17, GE 2017 S.952). Gleiches gilt, wenn der Mieter durch sein Verhalten eine Bedrohungslage geschaffen und dadurch das Vertrauen in einer Weise zerstört hat, dass dieses durch das Aussprechen der Abmahnung nicht mehr hergestellt werden kann. Die Schutzpflicht des Vermieters gegenüber den anderen Mietern gebietet es in diesem Fall, dem Vermieter die Möglichkeit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumen (AG München, Urteil v. 07.04.2017, 474 C 18956/16, WuM 2018 S.83). Dies gilt auch dann, wenn es sich dabei um ein sucht- oder krankheitsbedingtes Fehlverhalten des Mieters handelt (AG Melsungen, Urteil v. 07.12.2017, 4 C 325/17(70), WuM 2018 S.87) oder der Mieter unter Betreuung steht (AG München, Urteil v. 18.11.2014, 425 C 16113/14, ZMR 2016 S.552). Auch Repressalien des Mieters gegenüber einem Nachbarn (hier: Einschlagen der Wohnungseingangstüre) zur Vergeltung einer Aussage des Nachbarn im Zusammenhang mit einem vom Vermieter geführten Räumungsrechtstreit rechtfertigen auch ohne den vorherigen Ausspruch einer Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs.1, 569 Abs.2 BGB (LG Berlin, Beschluss v. 12.05.2016, 67 S 110/16, WuM 2016 S.419). Störungen des Hausfriedens durch Lärm und Gewalt gegen Mitbewohner sowie Beleidigungen und massive Bedrohungen von Nachbarn rechtfertigen die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter auch dann, wenn die Wohnung im sozialen Wohnungsbau gelegen ist. Selbst wenn es hier relativ gesehen häufiger zu Störungen des Hausfriedens kommen sollte, sind jedenfalls schwere Vorfälle nicht hinnehmbar (AG München, Urteil v. 07.04.2017, 474 C 18956/16, WuM 2018 S.83).

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