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Dingliches Wohnrecht - Für Betriebskosten gelten mietrechtliche Bestimmungen

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Verfasst am 27.11.2018, in der Kategorie "Rechtsprechung"
Wohnrechte werden in der Praxis vor allem dann begründet, wenn ein Grundstück bzw. eine Wohnung überlassen wird (z.B. an die Kinder im Rahmen einer vorweg genommenen Erbfolge) und sich der Überlassende ein lebenslanges Gebrauchsrecht an einer Wohnung des Gebäudes sichern will. Damit wird ihm eine stärkere Rechtstellung verschafft als dies beim Abschluss eines Mietvertrages der Fall wäre. Soll das Wohnrecht auch gegenüber einem evtl. Käufer des Grundstücks wirken, bedarf es der Eintragung in das Grundbuch (dingliche Sicherung; § 1093 BGB).

Das Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden; dabei sollte auch eine klare Vereinbarung getroffen werden, ob und welche Betriebskosten der Wohnberechtigte tragen soll und inwieweit er zur Unterhaltung des Gebäudes und der Räume verpflichtet ist. Verbrauchsabhängige Kosten wie die Kosten für Strom, Wasser und Heizung muss der Wohnberechtigte trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnrechts tragen, weil es sich dabei nicht um die Kosten der Wohnung, sondern erst durch die Ausübung des Wohnrechts verursachte Kosten ihrer Nutzung handelt. Gleiches gilt für den auf die Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kostenanteil für Heizung und Warmwasserbereitung. Diesen muss der Wohnberechtigte auch dann tragen, wenn er die Wohnung nicht nutzt. Dagegen ergibt sich eine Verpflichtung des Wohnberechtigten zur Zahlung von weiteren Betriebskosten weder aus dem dinglichen Wohnrecht noch aus dem daneben bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (BGH, NJW 1985 S.2944).
Eine entsprechende Verpflichtung kann sich nur aus einem vertraglichen Schuldverhältnis ergeben (BGH, Urteil v. 25.09.2009, V ZR 36/09, MDR 2010 S.18).Haben die Parteien schuldrechtlich vereinbart, dass der Wohnberechtigte (bestimmte) Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die mietrechtlichen Regelungen des § 556 Abs.3 BGB entsprechend. Dies bedeutet, dass der Eigentümer dem Wohnberechtigten jährlich und spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung über die vom Wohnberechtigten geleisteten Vorauszahlungen mitteilen muss. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung (z.B. wenn die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren) durch den Eigentümer ausgeschlossen; es sei denn er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs.3 S.3 BGB). Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch dann, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind d.h. der Wohnberechtigte die Betriebskosten erst nach Rechnungslegung zu zahlen hat (BGH, Urteil v. 16.03.2018, V ZR 60/17, ZMR 2018 S.659).
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