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Betriebskosten - Verzögerte Abrechnung wegen Rechtstreit hat Vermieter nicht zu vertreten

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Verfasst am 07.10.2018, in der Kategorie "Rechtsprechung"
Die jährliche Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Beispiel: Die Abrechnung über die Vorauszahlungen des Kalenderjahres 2017 muss dem Mieter spätestens am 31.12.2018 zugehen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, wenn z.B. die Vorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend waren. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs.3 S.3 BGB).

Dazu hat sich inzwischen eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt. So hat der BGH entschieden, dass bei vermietetem Teileigentum (bzw. Sondereigentum, z.B. Eigentumswohnung) der Vermieter auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen muss, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Eine solche Voraussetzung ist dem § 556 Abs.3 BGB nämlich nicht zu entnehmen und wäre auch mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit dem Mieter zu gewährleisten und rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Parteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung ungerechtfertigt benachteiligt. (BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Dagegen hat der Vermieter einer Eigentumswohnung nach einem neuen Urteil des LG München I die verspätete Geltendmachung von Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten, wenn infolge eines mit einem anderen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Rechtstreits die erforderlichen Grundlagen für die Heizkostenabrechnung nicht vorliegen. In diesem Fall trifft den Vermieter auch keine Pflicht zur Teilabrechnung gemäß § 556 Abs.3 S.4 BGB, wenn er vor Fristablauf nicht endgültig über die Betriebskosten abrechnen konnte (LG München I, Urteil v. 18.01.2018, 31 S 11267/17, WuM 2018 S.427).
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